Покупката на имот в България е само началото. За много немски собственици един от най-важните въпроси възниква след нотариалната сделка:

„Кой ще се грижи за апартамента или къщата ми, когато се върна в Германия?“

Това е особено актуално за собственици на имоти в Бургас, Сарафово, Поморие, Ахелой, Равда, Несебър, Слънчев бряг, Свети Влас, Кошарица, Созопол и Черноморец, които използват жилището си само няколко месеца годишно.

Имотът не престава да има нужда от внимание само защото собственикът е на 1500 или 2000 километра разстояние.

Може да възникне теч. Климатикът може да се повреди. Съсед може да сигнализира за проблем. Трябва да бъде платена такса за поддръжка. Може да има общо събрание на етажната собственост. Предстои ремонт на общите части. Необходимо е да бъде допуснат техник или да се провери жилището след буря.

Именно затова за германските собственици управлението и грижата за имота в България при отсъствие трябва да бъдат планирани още при покупката.

Имот в България, собственик в Германия – напълно нормален модел

Много чуждестранни собственици не живеят постоянно в България.

Те използват жилището си:

• през лятото;
• няколко месеца годишно;
• за по-дълги зимни престои;
• като бъдещ дом след пенсиониране;
• като ваканционен имот;
• като инвестиция за отдаване под наем.

През останалото време се намират в Германия.

Този модел може да работи отлично, но само ако има човек или компания на място, които могат да реагират при необходимост.

Какво представлява управлението на имот при отсъствие?

Тук е важно да разграничим две различни услуги.

Първата е управление на сградата или комплекса.

Втората е индивидуална грижа за вашия собствен апартамент или къща.

Това не е едно и също.

Управителят на етажната собственост отговаря за управлението на общите части в рамките на своите правомощия. Българският Закон за управление на етажната собственост урежда управлението и поддържането на общите части и задълженията на собствениците.

Това обаче не означава автоматично, че някой ще влезе във вашия апартамент, ще провери дали има теч, ще организира ремонта на бойлера или ще подготви жилището преди пристигането ви.

За това е необходима индивидуална услуга за управление и поддръжка на имота.

Какво трябва да включва доброто управление на имот?

Услугата трябва да бъде съобразена с конкретния собственик.

За един немски клиент е достатъчно жилището да бъде проверявано периодично.

Друг собственик може да има нужда от цялостно управление.

В зависимост от договореното могат да бъдат включени:

• периодични проверки на имота;
• контрол за течове и влага;
• проверка на електричеството;
• проверка на ВиК;
• проветряване;
• контрол на климатиците;
• приемане на техници и майстори;
• организация на ремонти;
• комуникация с етажната собственост;
• проверка на кореспонденция;
• организация на почистване;
• подготовка на жилището преди пристигането на собственика;
• действия при аварийна ситуация.

Така собственикът има местен контакт в България, вместо да търси решение от Германия при всеки отделен проблем.

Защо периодичната проверка на празния имот е важна?

Празният апартамент може да изглежда като имот, който не създава проблеми.

В действителност именно продължителното отсъствие може да увеличи риска определен проблем да остане незабелязан.

Представете си малък теч под мивката.

Ако живеете в жилището, ще го забележите бързо.

Ако сте в Германия четири месеца, малкият теч може да се превърне в:

• влага;
• повредени мебели;
• увреден под;
• проблем със съседния апартамент;
• значително по-скъп ремонт.

Затова профилактичната проверка може да спести много повече средства, отколкото струва самата услуга.

Какво трябва да се проверява при посещение?

Проверката не трябва да означава само:

„Отключих апартамента – всичко изглежда наред.“

Добрата проверка може да включва контрол на:

ВиК системата

Има ли течове около бойлера, мивките, тоалетната, душа или пералнята?

Електрическата система

Има ли видими проблеми или прекъсване на електрозахранването?

Влага

Има ли конденз, мухъл, влажни стени или следи от проникване на вода?

Дограма

Затворени ли са правилно прозорците и балконските врати?

Тераси

Има ли следи от задържане или проникване на вода?

Климатици

Има ли видими проблеми с вътрешните или външните тела?

Мебели и техника

Има ли повреди, влага или други промени?

Общото състояние

Има ли нещо необичайно спрямо предишната проверка?

Проветряването е особено важно при морските имоти

В районите около Черно море влажността може да бъде важен фактор.

Апартамент, който стои затворен продължително време, може да има нужда от периодично проветряване и наблюдение.

Това е особено важно при:

• северно изложение;
• приземни етажи;
• жилища, които не се отопляват през зимата;
• помещения с недостатъчна естествена вентилация.

Правилната профилактика е много по-лесна от последващото отстраняване на мухъл и влага.

Какво се случва при авария?

Това е моментът, в който местният контакт става особено ценен.

Например съсед ви пише:

„Има вода по стената и смятаме, че идва от вашия апартамент.“

Вие сте в Германия.

Без човек на място започва сложна организация:

Кой има ключ?

Кой може да отиде?

Кой ще намери водопроводчик?

Кой ще отвори на майстора?

Кой ще провери ремонта?

При предварително организирано управление процесът може да бъде много по-лесен:

сигнал → проверка на място → информация към собственика → организация на необходимото действие → контрол.

Кой трябва да държи резервен ключ?

Това е решение на собственика, но ако имотът остава празен с месеци, наличието на доверен човек с достъп може да бъде изключително практично.

Ключът трябва да се съхранява контролирано.

Добрата практика е да има яснота:

• кой има достъп;
• за какво може да използва ключа;
• кога е посещаван имотът;
• кой е влизал;
• по каква причина.

При професионално управление достъпът до чужд имот трябва да бъде въпрос на доверие, организация и отчетност.

Може ли да получавам снимки след проверката?

Това е много практичен модел за немски собственици.

След посещение могат да бъдат изпратени:

• снимки;
• кратко видео;
• информация за състоянието;
• описание на установен проблем;
• препоръка за действие.

Така собственикът не трябва просто да вярва на изречението:

„Alles in Ordnung.“

Той може да види актуалното състояние на жилището си.

Комуникация чрез WhatsApp

За немски собственик, който живее в Германия, WhatsApp е един от най-удобните начини за ежедневна комуникация.

Например:

„Проверихме апартамента – всичко е наред.“

„Установихме малък теч под мивката. Изпращаме снимки.“

„Необходимо е обслужване на климатика.“

„Майсторът може да дойде във вторник. Да организираме ли посещението?“

Така собственикът остава информиран, без да е физически в България.

Кой организира майсторите?

Това е една от най-ценните части на управлението.

Да намерите майстор от Германия не е невъзможно.

Проблемът е друг:

Кой ще бъде в апартамента?

Кой ще покаже проблема?

Кой ще провери какво е направено?

При управление на имота местният представител може според договорената услуга да:

• организира оглед;
• получи оферта;
• изпрати информация на собственика;
• уговори посещение;
• осигури достъп;
• проследи изпълнението;
• изпрати снимки след ремонта.

Това спестява на собственика пътуване до България за сравнително малък технически проблем.

Малките ремонти не трябва да чакат следващото ви пристигане

Разхлабен смесител, проблемна брава или течащ сифон може да изглеждат незначителни.

Но когато един проблем бъде оставен шест месеца, той може да стане по-сериозен.

Затова добрата поддръжка означава:

малките проблеми да бъдат откривани и решавани навреме.

А ако е необходим голям ремонт?

Тогава собственикът трябва да получи ясна информация и предложение.

Например:

• описание на проблема;
• снимки;
• необходимите дейности;
• ориентировъчна или конкретна оферта;
• срок;
• начин на изпълнение.

След одобрение могат да бъдат организирани ремонтните дейности.

Това може да включва:

• боядисване;
• шпакловка;
• ВиК ремонт;
• електрически дейности;
• подмяна на настилки;
• ремонт на баня;
• климатизация;
• модернизация.

За собственик в Германия е особено важно да има един координатор вместо сам да комуникира с няколко различни изпълнители.

Кой комуникира с етажната собственост?

Собственикът на апартамент в България има права и задължения, свързани с етажната собственост. Законът предвижда участие в управлението, изпълнение на решенията на органите на етажната собственост и участие в определени разходи за управление, поддръжка и ремонт на общите части.

Когато собственикът живее в Германия, може да е практично местен контакт да му помага с:

• информация за общи събрания;
• решения на етажната собственост;
• такси;
• ремонти на общите части;
• комуникация с управителя.

Важно е обаче индивидуалната услуга за управление на апартамента да не се бърка с функциите на управителя на самата етажна собственост.

А как стоят нещата в затворен комплекс?

При затворените комплекси може да има отделен договор за управление и поддръжка. Законът предвижда специален режим за управлението на общите части в комплексите от затворен тип чрез писмен договор при съответните законови условия.

Затова още преди покупката трябва да проверите:

• кой управлява комплекса;
• каква е годишната такса;
• какво включва;
• какво не включва;
• какви са условията на договора.

Плащането на такса за комплекса не означава непременно, че компанията се грижи индивидуално за вътрешността на вашия апартамент.

Такса поддръжка и Property Management не са едно и също

Това е много важно за германските купувачи.

Таксата за поддръжка на комплекса може да покрива например:

• басейн;
• градина;
• асансьор;
• осветление;
• охрана;
• общи части.

Индивидуалното управление на имота може да включва:

• проверка вътре в апартамента;
• ключодържане;
• организация на ремонт;
• комуникация със собственика;
• подготовка за пристигане.

Това са две различни услуги.

Какво се случва преди да пристигна от Германия?

Представете си, че след шест месеца отсъствие пристигате в България в 22:30 часа.

Не е приятно тогава да установите:

• няма интернет;
• бойлерът не работи;
• климатикът има проблем;
• жилището е прашно;
• хладилникът е изключен;
• има проблем с водата.

При предварително договорена услуга апартаментът може да бъде проверен и подготвен преди пристигането ви.

Например:

• проверка на вода и електричество;
• проветряване;
• почистване;
• проверка на климатиците;
• включване на необходимата техника;
• контрол на интернет връзката;
• финален оглед.

Така пристигате в подготвен дом, а не в затворен от месеци апартамент.

А след като се върна в Германия?

Също толкова важна е подготовката след заминаване.

В зависимост от имота може да се организира:

• проверка на прозорците;
• проверка на водата;
• изключване на определени уреди;
• почистване;
• изхвърляне на хранителни продукти;
• проверка на терасата;
• контрол на заключването;
• последен оглед.

Така рискът нещо да остане включено, отворено или незабелязано се намалява.

Къща в България изисква повече грижа от апартамент

При къща задачите могат да бъдат значително повече.

Освен вътрешността на имота трябва да се наблюдават:

• дворът;
• оградата;
• покривът;
• улуците;
• външното осветление;
• растителността;
• напоителната система;
• портата;
• външните ВиК връзки;
• евентуален басейн.

За немски собственик на къща в Кошарица, района на Бургас, Поморие, Свети Влас, Созопол или други населени места по Черноморието местното управление може да бъде още по-важно.

Какво се случва след силен дъжд или буря?

Това е добър пример за предимството на човек на място.

При необходимост може да бъде направена извънредна проверка:

• има ли проникване на вода;
• има ли проблем с терасата;
• има ли повредени прозорци;
• има ли проблем с покрива при къща;
• има ли други видими щети.

Собственикът може да получи информация, без да трябва да организира спешно пътуване от Германия.

А ако имотът се отдава под наем?

Тогава управлението става още по-комплексно.

Може да бъде необходимо:

• комуникация с гости или наематели;
• предаване на ключове;
• почистване;
• проверка след напускане;
• контрол за щети;
• организация на ремонти;
• подготовка за следващото настаняване.

Това вече е управление на отдаването под наем, което трябва да бъде разграничено от обикновената грижа за празен имот.

Трябва ли да отдавам жилището, когато не съм в България?

Не непременно.

Има два основни подхода.

Личен имот без отдаване

Жилището остава само за вас и семейството ви.

Предимството е по-малко износване и винаги знаете кой е използвал имота.

Имот с отдаване

Част от времето, през което сте в Германия, може да бъде използвано за генериране на доход.

Тогава обаче трябва да бъдат анализирани:

• реалният приход;
• управлението;
• почистването;
• комисионите;
• данъчните и регулаторните изисквания;
• амортизацията.

Не всеки имот трябва да бъде отдаван само защото стои празен.

Кой плаща сметките, когато собственикът е в Германия?

Това трябва да бъде организирано предварително.

В зависимост от конкретния случай могат да има:

• електричество;
• вода;
• интернет;
• такса за поддръжка;
• местни данъци и такси;
• застраховка;
• други периодични разходи.

Част от плащанията могат да бъдат автоматизирани.

При други е полезно да има местен контрол, за да не бъде пропуснато задължение.

Имотът трябва ли да бъде застрахован?

Застраховката е важна част от управлението на риска, особено когато жилището остава необитаемо за продължителни периоди.

Трябва да се разгледат подходящите рискове и условия според конкретния имот.

При настъпило събитие местният контакт може да бъде полезен за:

• първоначална проверка;
• снимки;
• организация на достъп;
• координация на ремонтните дейности.

Самото застрахователно покритие обаче винаги зависи от конкретната полица и не трябва да се предполага автоматично.

Как да изберете компания за управление на имота?

Не избирайте само по най-ниската месечна цена.

По-важни са:

• реалното присъствие в района;
• начинът на комуникация;
• ясният обхват на услугите;
• реакцията при авария;
• отчетността;
• организацията на ключовете;
• възможността за техническа поддръжка;
• езикът на комуникация.

За немски собственик е голямо предимство да има немскоговорящ контакт в България, който разбира както местните процедури, така и очакванията на германския клиент.

Договорът за управление трябва да бъде ясен

Не е достатъчно да се каже:

„Ние ще се грижим за апартамента.“

Трябва да е ясно какво означава това.

Например:

• колко проверки са включени;
• какво точно се проверява;
• как се документират посещенията;
• какво се случва при авария;
• кои услуги се плащат допълнително;
• кой може да възлага ремонт;
• до каква сума може да се действа без предварително одобрение;
• как се прекратява услугата.

Колкото по-ясни са правилата, толкова по-малък е рискът от недоразумения.

Определете лимит за аварийни разходи

Практичен модел е предварително да бъде договорено какво може да се направи при спешност.

Например собственикът може да определи:

до определена сума – незабавно действие при реална авария;

над тази сума – предварително одобрение.

Така при теч не се губят часове в чакане, но собственикът запазва контрол върху по-големите разходи.

Дистанционното управление може да бъде допълнено с технологии

При подходящ имот могат да бъдат полезни:

• умни термостати;
• датчици за вода;
• датчици за температура и влажност;
• дистанционно управление на климатизацията;
• други Smart Home решения.

Технологията обаче не заменя човека.

Датчикът може да ви съобщи, че има вода.

Някой все пак трябва да отиде до апартамента.

Какво трябва да организирате веднага след покупката?

След получаване на ключовете създайте система.

Определете:

• кой има резервен ключ;
• кой е контактът при авария;
• кой ще проверява жилището;
• как ще се плащат сметките;
• кой е управителят на сградата;
• как ще получавате информация;
• кой може да организира ремонт.

Не чакайте първия проблем.

Управлението на имота е особено важно при бъдещо преместване

Много немци купуват имот в България няколко години преди окончателното си преместване.

Например:

купувам на 60 години → използвам жилището няколко месеца годишно → премествам се окончателно след пенсиониране.

През този преходен период доброто управление е идеалното решение.

Имотът е ваш, но не сте принудени постоянно да бъдете на място.

Поддържаният имот запазва по-добре своята стойност

Грижата за жилището не е само въпрос на удобство.

Тя е и част от защитата на инвестицията.

Имот, при който:

• течовете се отстраняват навреме;
• влагата се контролира;
• техниката се обслужва;
• ремонтите не се отлагат;
• жилището се поддържа;

има много по-добри предпоставки да запази доброто си техническо състояние.

Това има значение и при бъдеща продажба.

Какво става, ако реша да продам имота, докато съм в Германия?

Ако имотът е професионално поддържан и има местен контакт, подготовката за продажба е много по-лесна.

Може да бъде организирано:

• предварително посещение;
• оценка на състоянието;
• малки ремонти;
• почистване;
• подготовка за фотографиране;
• професионални снимки и видео;
• огледи с купувачи.

Така собственикът не трябва непременно да пътува до България за всеки отделен оглед.

Един контакт вместо десет различни телефона

Това е може би най-голямото удобство за германския собственик.

Без управление трябва сами да търсите:

водопроводчик → електротехник → ключар → чистач → управител → техник → майстор.

При организирана услуга имате една основна точка за контакт.

Вие описвате проблема.

Местният партньор организира необходимото според договорените условия.

Property Management не е само за луксозни имоти

Понякога собствениците смятат, че такава услуга има смисъл само за скъпи вили.

Всъщност тя може да бъде дори по-практична за обикновен ваканционен апартамент.

Ако живеете в Германия и използвате жилището си в Слънчев бряг само шест седмици годишно, въпросът кой се грижи за него през останалите месеци е напълно реален.

Особено важно за немските пенсионери

За пенсионер идеята на покупката в България често е:

по-малко стрес и повече качество на живот.

Няма логика след покупката да се превърнете дистанционно в:

• техник;
• домоуправител;
• координатор на ремонти;
• организатор на майстори.

Добрата система за управление позволява собственикът да използва жилището си, вместо постоянно да решава проблемите около него.

Как изглежда един добър модел на управление?

Най-практичният модел е прост:

Собственик в Германия

↓

Един контакт в България

↓

Периодичен контрол на имота

↓

Информация чрез WhatsApp / телефон / имейл

↓

Организация при необходимост

↓

Снимки, документиране и обратна връзка

Така разстоянието между Германия и България вече не е основният проблем.

Управлението трябва да бъде индивидуално

Не всеки собственик има еднакви нужди.

Собственик на студио в Слънчев бряг може да иска само периодична проверка.

Собственик на апартамент в Свети Влас може да има нужда от:

• проверки;
• почистване;
• организация на ремонти;
• подготовка преди пристигане.

Собственик на къща край Бургас може да има нужда и от:

• двор;
• техническа поддръжка;
• повече сезонни проверки.

Затова услугата трябва да бъде съобразена с конкретния имот.

Проверете управлението още преди да купите

Това е особено важен съвет.

Когато сравнявате два имота, не гледайте само:

• цена;
• площ;
• гледка;
• басейн.

Попитайте и:

Кой управлява сградата?

Колко е таксата?

Кой ще се грижи за моя апартамент?

Кой ще реагира, когато съм в Германия?

Тези въпроси могат да бъдат решаващи за реалното качество на собствеността.

Собственикът продължава да има задължения и когато не живее постоянно в имота

Отсъствието от България не означава автоматично отпадане на всички задължения, свързани със собствеността. Собствениците имат задължения относно общите части, решенията на етажната собственост и съответните разходи съгласно приложимия режим.

Затова е важно някой да следи какво се случва със сградата, а не само вътре в апартамента.

Спокойствието има стойност

Истинската стойност на Property Management не е само:

„Някой проверява апартамента.“

Стойността е:

„Знам, че ако се случи нещо, има кой да реагира.“

За човек, който живее в Германия, това може да бъде най-важната част от услугата.

Заключение – кой ще се грижи за имота ви в България, докато сте в Германия?

Ако купувате недвижим имот в България, но ще прекарвате част от годината в Германия, организацията на грижата за имота трябва да бъде част от плана още от самото начало.

Не е достатъчно просто да заключите вратата и да се върнете след шест месеца.

Добре организираното управление може да включва:

периодични проверки + контрол на техническото състояние + реакция при аварии + организация на ремонти + комуникация със сградата + подготовка преди пристигане + постоянна връзка със собственика.

Това е особено важно за немските собственици на имоти в Бургас, Сарафово, Поморие, Ахелой, Равда, Несебър, Слънчев бряг, Свети Влас, Кошарица, Созопол и Черноморец.

Идеята е проста:

Вие можете да бъдете в Германия, без имотът ви в България да остава без грижа.

Така недвижимият имот се превръща не в допълнителен проблем от разстояние, а в собствен дом или инвестиция, които могат да бъдат организирани и поддържани професионално.

Имате имот в България или планирате покупка, но живеете в Германия?

• Индивидуална консултация за управление и поддръжка на вашия имот в България
• Отговори на вашите въпроси относно Property Management и грижата за имота при отсъствие
• Консултация на немски език
• Лична среща и консултация на място
• Периодични проверки на апартамент или къща според договорената услуга
• Контрол на общото техническо състояние на имота
• Проверка за видими течове, влага и други проблеми
• Проветряване и периодичен контрол при продължително отсъствие
• Съхранение и управление на резервен ключ при предварително договорени условия
• Снимки и информация след извършена проверка
• Комуникация със собственика чрез WhatsApp
• Реакция и проверка на място при сигнал за проблем
• Организация на ВиК и електрически ремонти
• Организация на майстори и техническа поддръжка
• Координация на ремонтни и довършителни дейности
• Организация на почистване
• Подготовка на жилището преди пристигането ви от Германия
• Проверка и подготовка на имота след заминаването ви
• Съдействие при комуникацията с управителя на сградата или комплекса
• Съдействие при организацията на текущи плащания и задължения според договорената услуга
• Съдействие при застраховане на недвижимия имот
• Управление на имоти в Бургас, Сарафово, Поморие и други райони по Южното Черноморие според конкретната локация и необходимата услуга
• Предварителна консултация чрез WhatsApp
• Въпроси относно индивидуален пакет за управление на вашия имот
• Запазване на индивидуален час за консултация на място или дистанционно