Много немци купуват имот по българското Черноморие не само за лично ползване, но и с идеята жилището да носи доход през периодите, когато не го използват.

Тогава възниква един от най-важните въпроси:

Краткосрочно или дългосрочно отдаване под наем?

На пръв поглед изборът изглежда лесен.

Краткосрочният наем може да носи по-висок приход на нощувка.

Дългосрочният наем предлага по-голяма предвидимост.

Но реалното решение зависи от:

• местоположението на имота;
• сезона;
• вида на жилището;
• таксата поддръжка;
• начина на управление;
• данъчния режим;
• личното използване на имота;
• разходите за почистване и поддръжка;
• това дали собственикът живее в България или в Германия.

За немски купувач в Бургас, Сарафово, Поморие, Равда, Несебър, Слънчев бряг, Свети Влас, Кошарица, Созопол или Черноморец няма универсално правилен модел.

Правилният избор трябва да бъде направен още преди покупката на имота, а не след нея.

Какво представлява краткосрочното отдаване под наем?

Краткосрочното отдаване обикновено означава предоставяне на жилището за:

• няколко нощувки;
• седмица;
• две седмици;
• ваканционен престой.

Типични клиенти са туристи и посетители, които резервират през:

• Booking;
• Airbnb;
• директни резервации;
• туристически платформи.

При морските имоти този модел е особено разпространен през летния сезон.

Важно е обаче немският собственик да знае, че в България краткосрочното отдаване чрез подобни платформи не се разглежда просто като обикновен жилищен наем. НАП го третира като дейност по хотелско настаняване, поради което данъчните и административните задължения се различават от тези при стандартния дългосрочен наем.

Какво представлява дългосрочното отдаване?

При дългосрочното отдаване имотът обикновено се предоставя за:

• няколко месеца;
• една година;
• повече от една година.

Наемателят използва жилището като свой дом, а не като туристическо настаняване.

Типични наематели могат да бъдат:

• семейства;
• работещи хора;
• чужденци, преместили се в България;
• служители на компании;
• пенсионери;
• студенти в определени градове.

Тук доходът на месец обикновено е по-нисък от теоретичния максимум при активен краткосрочен наем, но приходите могат да бъдат много по-предвидими.

Основната разлика: оборот срещу предвидимост

Краткосрочният модел може да осигури по-висок брутен приход през силния сезон.

Но срещу това собственикът получава:

• повече резервации;
• повече гости;
• повече почиствания;
• повече комуникация;
• по-голямо износване;
• по-високи оперативни разходи;
• сезонен риск.

Дългосрочният модел обикновено предлага:

• една месечна наемна цена;
• по-малко смени на наематели;
• по-малко почиствания;
• по-малко ежедневна организация;
• по-стабилна прогнозируемост.

Затова не трябва да се сравнява само:

цена на нощувка срещу месечен наем.

Трябва да се сравни:

нетният доход след всички разходи.

Краткосрочно отдаване в България – не може просто да публикувате апартамента в Booking

Това е един от най-важните моменти за германските собственици.

Министерството на туризма изрично напомня, че местата за настаняване в България могат да извършват дейност само след съответното регистриране или категоризиране, като вписаните обекти се включват в Националния туристически регистър.

Апартаментите за гости са сред видовете места за настаняване, които попадат в режима на Закона за туризма, като компетентният орган за тях е съответната община.

Следователно:

покупката на апартамент не дава автоматично право той да бъде използван като нерегистриран туристически обект.

Защо това е важно за немски купувач?

Представете си, че германски клиент купува апартамент в Свети Влас с идеята:

„Ще го използвам два месеца и през останалото време ще го пусна в Booking.“

Тази идея трябва да бъде проверена предварително.

Необходимо е да се анализира:

• може ли конкретният имот да бъде използван за такъв тип настаняване;
• каква регистрация е необходима;
• какви общински изисквания има;
• как ще се отчитат гостите;
• как ще се декларират приходите;
• кой ще управлява жилището.

Краткосрочният наем чрез Airbnb и Booking има и данъчни особености

НАП изрично посочва, че при краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи могат да възникнат задължения за:

• патентен данък или данък върху дохода;
• корпоративен данък според формата на дейността;
• ДДС;
• осигурителни вноски.

Следователно твърдението:

„Ще си давам апартамента няколко седмици и просто ще си получавам парите“

може да доведе до неприятни изненади.

Важен въпрос: регистрация по чл. 97а от ЗДДС

Когато за краткосрочното отдаване се използват чуждестранни онлайн платформи като Airbnb или Booking, НАП посочва, че може да възникне задължителна специална регистрация по чл. 97а от ЗДДС заради получаваните посреднически услуги от чуждестранната платформа, когато лицето не е регистрирано по общия ред.

Това е особено важен момент за немските собственици, защото регистрацията може да бъде необходима дори когато самият собственик не се възприема като „голям бизнес“.

ДДС при туристическото настаняване

НАП посочва намалена ставка от 9% ДДС за услуги по настаняване в хотели и подобни обекти, включително ваканционно настаняване, когато са изпълнени условията на закона.

Но конкретният ДДС режим трябва да бъде определен според:

• статуса на собственика;
• регистрацията му;
• начина на отдаване;
• платформата;
• конкретния вид услуга.

Немски собственик не трябва автоматично да приема, че за него винаги се прилага само една проста данъчна ставка.

Осигуровки при краткосрочно отдаване

Това е още една разлика спрямо обикновения дългосрочен наем.

НАП посочва, че при краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи дейността може да води до задължения за социално и здравно осигуряване, като в съответните случаи физическото лице трябва да се регистрира и като самоосигуряващо се лице.

Затова при краткосрочно отдаване е препоръчително още предварително да се направи консултация със счетоводител.

А как се облага дългосрочният наем?

При стандартния доход от наем НАП посочва, че доходите се декларират с годишна данъчна декларация и по общото правило се облагат с 10% данък.

При облагаемия доход от наем законът по принцип предвижда намаляване на получения доход с 10% нормативно признати разходи.

Това означава, че при типичен случай данъчната основа може да се формира върху 90% от получения доход, след което върху нея се прилага съответният данък.

Конкретното данъчно третиране на чуждестранно физическо лице обаче трябва да бъде проверено индивидуално, включително спрямо данъчната резидентност и приложимата спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.

Пример за дългосрочен наем

Ако собственик получава условно:

600 € месечен наем

това означава:

7 200 € брутен годишен наем, ако имотът е отдаден през цялата година.

От тази сума трябва да се приспаднат или отчетат според конкретната ситуация:

• данъци;
• евентуална комисиона за управление;
• ремонти;
• периоди без наемател;
• застраховка;
• такса поддръжка, ако е за сметка на собственика.

Едва тогава виждаме реалния нетен доход.

Пример за краткосрочен наем

Представете си апартамент, който през юли и август се предлага за:

90 € на нощувка.

Ако има 80% заетост за 60 дни:

90 € × 48 нощувки = 4 320 € брутен оборот

Само за два месеца това изглежда много привлекателно.

Но след това трябва да се приспаднат:

• комисиони на платформи;
• управление;
• почистване;
• пране;
• ток;
• вода;
• интернет;
• консумативи;
• данъци;
• туристически и административни задължения;
• ремонти;
• по-високо износване;
• периоди без гости.

Затова 4 320 € оборот не означава 4 320 € печалба.

Краткосрочното отдаване може да носи повече, но изисква активен бизнес модел

Това е най-точният начин да се гледа на него.

Краткосрочното отдаване не е просто пасивен наем.

То прилича повече на малък туристически бизнес.

Някой трябва постоянно да:

• приема резервации;
• отговаря на съобщения;
• организира настаняване;
• предава ключове;
• проверява имота;
• почиства;
• сменя бельо;
• реагира при аварии;
• организира ремонт;
• следи плащанията.

Ако немският собственик живее в Мюнхен, Берлин или Хамбург, тези дейности не могат да се изпълняват надеждно от разстояние без местен партньор.

Дългосрочното отдаване е по-близко до пасивна инвестиция

При добър наемател управлението е значително по-лесно.

Обикновено:

• има един договор;
• една месечна наемна цена;
• един наемател;
• по-малко административна работа.

Но дългосрочният наем има други рискове:

• неплащане;
• проблемен наемател;
• щети;
• трудно освобождаване на жилището;
• по-ниска гъвкавост за лично ползване.

Затова договорът е изключително важен.

Краткосрочно или дългосрочно в Бургас?

Бургас има силно предимство за дългосрочно отдаване, защото е реален целогодишен град.

Наематели могат да бъдат:

• местни семейства;
• служители;
• чужденци;
• работещи дистанционно;
• хора, които се местят в града.

Това прави търсенето по-малко зависимо от туристическия сезон.

Краткосрочно отдаване също е възможно, особено в добри локации, но инвеститорът трябва да сравни дали допълнителният туристически оборот оправдава по-голямата работа.

Препоръка за Бургас

За германски собственик, който иска:

по-стабилна доходност и по-малко оперативно управление

дългосрочният модел често заслужава сериозно внимание.

Сарафово – възможен комбиниран модел

Сарафово е интересна локация, защото предлага едновременно:

• море;
• близост до летище Бургас;
• близост до града;
• целогодишно население.

Това създава потенциал както за краткосрочен, така и за дългосрочен наем.

Подходящ апартамент може да се отдава туристически през част от годината, а в други случаи да се търси по-дълъг наем.

Тук обаче трябва много добре да се планира календарът.

Поморие – силен потенциал за повече от един модел

Поморие има значително по-дълъг активен период от типичен сезонен курорт.

Причините са:

• постоянно население;
• медицински и рехабилитационни услуги;
• море;
• близост до Бургас;
• интерес от пенсионери и чужденци.

Затова в Поморие могат да работят:

краткосрочен туристически модел

и

средносрочен/дългосрочен модел.

За германски собственик това може да даде по-голяма гъвкавост.

Равда – силен летен потенциал, но сезонността трябва да се отчете

Равда е популярна през летния период.

Апартаменти близо до морето могат да имат добър потенциал за ваканционно настаняване.

Но собственикът трябва да анализира:

• какво става през октомври;
• какво става през януари;
• има ли реално дългосрочно търсене;
• колко е таксата поддръжка.

Ако имотът има висока годишна такса и е зает само 60–90 дни, брутният приход може да изглежда по-добре от реалната печалба.

Несебър – добър баланс между туризъм и целогодишна среда

Несебър има по-разнообразен пазар.

Градът е едновременно:

• туристическа дестинация;
• постоянно населено място;
• международно разпознаваема локация.

Това може да позволи както краткосрочно, така и по-дългосрочно отдаване.

Но микро-локацията е решаваща.

Апартамент в новия град има различен профил от апартамент в туристически комплекс около курортните зони.

Слънчев бряг – краткосрочният наем е логичен, но има най-силна сезонност

За много немски инвеститори Слънчев бряг е първата локация, която свързват с ваканционно отдаване.

Причината е очевидна:

огромен летен туристически поток.

Но тук трябва да се направи най-внимателният финансов анализ.

Основните рискове са:

• сезонност;
• голяма конкуренция;
• високи такси за поддръжка в някои комплекси;
• много сходни апартаменти на пазара;
• силна зависимост от рейтингите в платформите.

Един посредствен апартамент сред стотици почти идентични предложения може да има значително по-ниска заетост от очакваното.

За какъв модел е подходящ?

Слънчев бряг е логичен най-вече за:

краткосрочно отдаване

или

сезонно отдаване.

За целогодишен дългосрочен наем трябва да се избира конкретната зона много внимателно.

Свети Влас – по-висок сегмент и потенциал за по-висока цена на нощувка

Свети Влас е интересен за краткосрочно отдаване заради:

• морските панорами;
• по-високия клас комплекси;
• яхтеното пристанище;
• по-спокойния имидж;
• международната клиентела.

Добър апартамент с:

• реална морска гледка;
• качествен интериор;
• добър комплекс;
• паркинг;
• удобен достъп

може да се позиционира по-високо от стандартен ваканционен апартамент.

Но има един проблем:

таксата поддръжка.

При някои комплекси тя е значителен разход и трябва задължително да бъде включена в инвестиционната сметка.

Кошарица – краткосрочният модел е по-специфичен

Кошарица не трябва да бъде анализирана като Слънчев бряг.

Тук продуктът е различен.

Гостите могат да търсят:

• спокойствие;
• природа;
• къща;
• двор;
• планинска атмосфера;
• гледка към морето.

При правилен имот може да се създаде интересен краткосрочен продукт.

Но масовото туристическо търсене е по-малко.

При дългосрочно отдаване също трябва да се отчете, че автомобилът често е практически необходим.

Созопол – силен туристически пазар, но покупната цена е важна

Созопол е една от най-силните туристически локации по Южното Черноморие.

Това позволява по-високи цени при качествени имоти.

Но инвестиционният резултат зависи от съотношението между:

покупна цена

и

реално постижим нетен годишен доход.

Ако апартаментът е много скъп, високата цена на нощувка не гарантира автоматично висока доходност спрямо вложения капитал.

Черноморец – по-малък пазар, но интересен продукт

Черноморец може да бъде добър избор за туристи, които предпочитат:

• по-малък курорт;
• спокойствие;
• плаж;
• близост до Созопол.

Тук успешното краткосрочно отдаване зависи много от:

• качеството на имота;
• близостта до плажа;
• паркирането;
• представянето онлайн.

Кое е по-доходно?

Няма универсален отговор.

Краткосрочното отдаване може да даде по-висок брутен годишен приход.

Но то има и много повече разходи.

Дългосрочното отдаване може да дава по-нисък брутен приход, но често има по-добра:

предвидимост

и

по-ниска оперативна натовареност.

Затова трябва да се сравнява нетна доходност, а не само оборот.

Как се изчислява реалната доходност?

Опростена формула е:

Годишен нетен доход ÷ общата инвестиция × 100

Например:

Покупна цена и допълнителни инвестиции:

120 000 €

Нетен доход след разходи:

6 000 € годишно

Нетна доходност:

5% годишно

Но ако собственикът гледа само брутния оборот от 9 000 €, ще получи изкуствено по-висока картина.

Какви разходи да включим при краткосрочно отдаване?

Трябва да бъдат включени поне:

• комисиона на Booking/Airbnb;
• управление;
• почистване;
• пране;
• консумативи;
• интернет;
• електричество;
• вода;
• такса поддръжка;
• ремонти;
• застраховка;
• счетоводство;
• данъци;
• административни такси;
• периоди без резервации.

Едва след това получаваме реалния нетен резултат.

Какви разходи има при дългосрочен наем?

Обикновено:

• данък;
• управление, ако има такова;
• застраховка;
• ремонти;
• периоди без наемател;
• евентуални съдебни или договорни разходи при проблем.

Консумативите като ток и вода често се поемат от наемателя, но това трябва да е ясно уредено в договора.

Кой плаща таксата поддръжка?

Това е особено важен въпрос при комплекси по морето.

В договора може да се уреди кой я поема, но към управляващото дружество или етажната собственост отговорността на собственика може да остане отделен въпрос.

При инвестиционния анализ най-сигурно е да се приема, че собственикът трябва да има ресурс за тази такса независимо от наемателя.

Краткосрочно отдаване и такса поддръжка

Тук ефектът е особено силен.

Представете си:

Годишна такса поддръжка:

1 200 €

Приходът от наем изглежда:

6 000 €

Само таксата вече представлява:

20% от този брутен приход.

След почистване, комисиони, ток и останалите разходи реалният резултат може да бъде много по-нисък.

Лично ползване и краткосрочен наем

Това е едно от големите предимства на краткосрочния модел.

Немският собственик може да блокира календара например за:

• юни;
• две седмици през август;
• Коледа.

През останалото време имотът може да се отдава.

Но има и недостатък:

ако собственикът използва жилището точно в най-силните седмици, той сам блокира периодите с най-висок потенциален приход.

Лично ползване и дългосрочен наем

Тук гъвкавостта е значително по-малка.

Ако жилището е отдадено за една година, собственикът не може просто да реши:

„Следващия месец идвам за три седмици.“

Това е една от основните причини германски собственици на втори дом да предпочитат краткосрочен или средносрочен модел.

А какво е средносрочно отдаване?

Между двата модела има и трета възможност:

1–6 месеца.

Това може да бъде интересно за:

• германски пенсионери, които прекарват зимата в България;
• дистанционно работещи;
• хора в процес на преместване;
• служители по проект;
• клиенти, които търсят временно жилище.

В райони с по-слабо зимно туристическо търсене средносрочният модел може да бъде добра алтернатива.

Комбиниран модел: лято краткосрочно, зима дългосрочно

Теоретично това изглежда идеално:

май–септември туристи

октомври–април дългосрочен наемател

Но на практика не винаги е лесно.

Защо?

Защото човек, който търси нормален дългосрочен дом, рядко иска договор само до началото на туристическия сезон.

По-реалистични могат да бъдат:

• зимни наеми;
• средносрочни договори;
• наеми за дистанционно работещи;
• специално насочени оферти.

Управление от Германия – най-важният практически въпрос

Ако собственикът живее постоянно в Германия, краткосрочното отдаване без местно управление е трудно.

Някой в България трябва да поеме:

• ключове;
• настаняване;
• комуникация;
• проверки;
• аварии;
• почистване;
• ремонти.

Това трябва да бъде включено в бизнес модела още преди покупката.

Какъв процент управление трябва да предвидя?

Няма единна задължителна пазарна ставка.

Цената зависи от услугата.

Едно е само:

предаване на ключове.

Съвсем друго е пълно управление с:

• създаване на обява;
• ценообразуване;
• комуникация с гостите;
• календар;
• настаняване;
• почистване;
• техническа поддръжка;
• отчетност.

Затова конкретната оферта трябва да се анализира спрямо включените услуги.

Евтиният Property Management не винаги е евтин

Ако управляващият партньор:

• отговаря бавно;
• получава лоши оценки;
• не проверява апартамента;
• не реагира при проблем,

може да намали приходите много повече от спестената комисиона.

При Booking и Airbnb репутацията има директна икономическа стойност.

Рейтингът на имота има значение

При краткосрочния наем гостите сравняват:

• снимки;
• оценки;
• цена;
• локация;
• удобства;
• чистота.

Един апартамент с оценка 9,2 може да има съвсем различен потенциал от подобен с оценка 7,1.

Затова качеството на управлението е част от инвестицията.

Професионалните снимки са инвестиция, не разход

За туристическо отдаване първото впечатление е онлайн.

Лошо заснет качествен апартамент може да се представя по-зле от по-обикновено жилище с:

• добри снимки;
• правилно подреждане;
• добро описание;
• ясна презентация.

Немски собственик трябва да гледа на маркетинга като на част от доходността.

Обзавеждането трябва да е практично

При краткосрочно отдаване най-скъпото обзавеждане не винаги е най-доброто.

По-важно е то да бъде:

• здраво;
• лесно за почистване;
• функционално;
• лесно за замяна.

При дългосрочен наем също трябва да се избягват прекалено деликатни мебели, ако имотът е инвестиционен.

Климатикът е практически задължителен при морски ваканционен имот

През летния сезон климатизацията е основно очакване на гостите.

При целогодишно отдаване трябва да се мисли и за отоплението през зимата.

Един климатик, който охлажда добре през август, не означава непременно оптимална зимна отоплителна система.

Интернетът е все по-важен

Това е особено важно за:

• германски гости;
• дистанционно работещи;
• зимни наематели.

Добър интернет може да увеличи потенциала за средносрочно и извънсезонно отдаване.

Паркомястото може да промени доходността

В локации като:

• Свети Влас;
• Созопол;
• Несебър;
• Слънчев бряг

паркомястото през високия сезон може да бъде много сериозно конкурентно предимство.

Два еднакви апартамента могат да имат различно търсене само защото единият предлага сигурно паркиране.

Басейнът винаги ли е плюс?

Не.

За краткосрочен ваканционен наем басейнът може да увеличи привлекателността.

Но той означава и:

по-висока такса поддръжка.

При дългосрочен наем басейнът често не увеличава месечния наем достатъчно, за да компенсира високата годишна такса.

Затова басейнът трябва да бъде анализиран икономически.

Първа линия винаги ли е по-добра инвестиция?

Не задължително.

Първа линия може да означава:

• по-висока цена за нощувка;
• по-добър маркетинг;
• висока покупна цена.

Но по-ниската доходност върху вложения капитал е възможна, ако имотът е купен прекалено скъпо.

Имот на 500 метра от морето, закупен на правилна цена, може да има по-добра доходност.

Микро-локацията е решаваща

Никога не анализирайте инвестиция само така:

„Слънчев бряг дава добра доходност.“

Това е твърде общо.

Трябва да се анализира конкретно:

• коя зона;
• кой комплекс;
• кой етаж;
• гледка;
• асансьор;
• паркинг;
• разстояние до плажа;
• такса;
• управление;
• конкуренция.

Именно микро-локацията определя реалния резултат.

Какъв апартамент е най-лесен за отдаване?

По морето често най-гъвкави са:

двустайните апартаменти.

Причината е, че могат да обслужват:

• двойка;
• малко семейство;
• пенсионери;
• дистанционно работещи.

Студиото има по-ниска покупна цена, но по-ограничена аудитория.

Тристайният апартамент може да носи по-висока цена, но и изисква по-голяма инвестиция.

Студио за краткосрочно отдаване

Предимства:

• по-ниска покупна цена;
• по-ниски разходи;
• лесно почистване.

Недостатъци:

• ограничен капацитет;
• много конкуренция;
• по-нисък максимален приход.

Двустаен апартамент

За много немски инвеститори това е най-балансираният вариант.

Предлага:

• отделна спалня;
• добра функционалност;
• подходящ е и за собствено ползване;
• широк кръг наематели.

Тристаен апартамент

Може да бъде силен продукт за семейства.

Но трябва да има достатъчно туристическо или дългосрочно търсене, което да оправдава по-високата инвестиция.

Къща за краткосрочен наем

Къщите могат да имат много добър потенциал, ако предлагат:

• двор;
• басейн;
• барбекю;
• паркинг;
• гледка;
• достатъчно спални.

Но оперативните разходи са значително по-високи.

Изискват се:

• поддръжка на двора;
• басейн;
• повече почистване;
• повече ремонти.

Къща за дългосрочен наем

Търсенето е по-специфично, но качествена къща близо до Бургас може да бъде интересна за:

• семейства;
• чужденци;
• ръководители на компании;
• хора, преместили се постоянно.

Тук паркирането, отоплението и целогодишният достъп са ключови.

Какво трябва да съдържа договорът за дългосрочен наем?

Добре структуриран договор трябва ясно да определя:

• срок;
• наем;
• депозит;
• падеж;
• консумативи;
• поддръжка;
• ремонти;
• прекратяване;
• предаване на имота;
• отговорност за щети.

За чуждестранен собственик е особено важно договорът да не бъде само формален шаблон.

Депозитът не е последният наем

Това трябва да бъде ясно записано.

Депозитът служи за защита срещу определени:

• щети;
• неплатени задължения;
• други договорно определени суми.

Ако наемателят просто спре да плаща последния месец и каже „имате депозит“, собственикът може да остане без защита срещу щети.

Приемо-предавателен протокол

Той е много важен при дългосрочно отдаване.

Добре е да включва:

• мебели;
• техника;
• състояние;
• показания на електромер/водомер;
• брой ключове.

Снимки при предаване на имота също са полезни.

Краткосрочното отдаване води до по-бързо износване

При 40 различни резервации годишно жилището се използва различно от апартамент с един постоянен наемател.

По-често се повреждат:

• ключалки;
• мебели;
• спално бельо;
• съдове;
• дръжки;
• санитария.

Затова трябва да има годишен резерв за ремонти.

Дългосрочният наем също не е без риск

Един лош наемател може да причини по-голяма щета от множество туристи.

Затова важни са:

• проверка на наемателя;
• депозит;
• договор;
• периодичен контрол при законно договорени условия.

Застраховката трябва да отговаря на начина на използване

Ако имотът се отдава под наем, това трябва да бъде отчетено при подходящата имуществена застраховка.

Собственикът не трябва автоматично да предполага, че полица за лично ползван ваканционен имот покрива по същия начин всякаква търговска или наемна дейност.

При сключване на застраховката трябва да се посочи реалното предназначение на имота.

Какво е по-подходящо за немски пенсионер?

Ако собственикът живее в България през по-голямата част от годината и иска да използва имота лично, краткосрочният модел може да е неудобен.

Ако има втори инвестиционен апартамент, може да се предпочете:

• дългосрочен;
• средносрочен;
• професионално управляван краткосрочен наем.

Решението зависи от това колко активно собственикът иска да се занимава с имота.

Какво е подходящо за немец, който живее в Германия?

Ако собственикът идва само няколко седмици годишно, краткосрочното отдаване може да бъде интересно.

Но само ако има надеждно управление на място.

Без такова управление моделът може да стане източник на:

• постоянни обаждания;
• аварии;
• лоши оценки;
• загубени приходи.

Какво е подходящо за чист инвеститор?

Чистият инвеститор трябва да премахне емоцията от анализа.

Не трябва да пита:

„Харесва ли ми апартаментът?“

А:

„Колко капитал влагам и какъв реален нетен доход мога да очаквам?“

Тогава се сравняват:

• покупна цена;
• всички разходи по покупката;
• обзавеждане;
• годишни разходи;
• очаквана заетост;
• реален наем;
• данъци;
• управление;
• резерв за ремонти.

Често срещана грешка №1: използване на 100% заетост в сметките

При краткосрочен наем това почти винаги изкривява резултата.

Трябва да се използват:

• реалистични сезонни сценарии;
• слаб сценарий;
• нормален сценарий;
• силен сценарий.

Инвестиция, която работи само при 100% заетост, е рискова.

Често срещана грешка №2: сравняване на юли с цялата година

Собственикът вижда:

100 € на нощувка през август

и умножава по 365.

Това няма икономическа стойност.

Цените и заетостта се променят драматично според сезона.

Често срещана грешка №3: забравяне на платформените комисиони

Airbnb и Booking не са безплатни канали за продажба.

Комисионите трябва да бъдат част от бюджета.

Често срещана грешка №4: игнориране на регистрацията на туристическия обект

Министерството на туризма напомня, че само надлежно регистрирани или категоризирани обекти могат да предлагат настаняване законно.

Това трябва да се организира преди започване на дейността.

Често срещана грешка №5: непознаване на данъчния режим на Booking и Airbnb

НАП изрично разглежда краткосрочното отдаване през онлайн платформи като хотелско настаняване със специфични данъчни, ДДС и осигурителни задължения.

Това не трябва да се третира като обикновен частен наем.

Често срещана грешка №6: високата такса поддръжка се игнорира

Такса от 1 000–1 500 € годишно може сериозно да промени нетната доходност.

Често срещана грешка №7: собственикът иска да използва имота точно в най-силния сезон

Така се губят най-доходните седмици.

Това не е непременно грешка, ако личното ползване е приоритет.

Но трябва да бъде включено в сметката.

Често срещана грешка №8: липса на резерв за ремонти

Всеки инвестиционен имот има амортизация.

Резервът трябва да бъде част от годишния бюджет.

Често срещана грешка №9: закупуване на имот, който изглежда добре, но не се отдава добре

Мраморно фоайе не гарантира търсене.

Наемателите търсят:

• локация;
• чистота;
• функционалност;
• Wi-Fi;
• климатик;
• удобство;
• паркинг.

Често срещана грешка №10: покупка преди инвестиционния анализ

Първо трябва да бъде определен моделът.

След това имотът.

Не обратното.

Кой модел е по-добър за Бургас?

За много имоти:

дългосрочно или средносрочно отдаване.

Причината е целогодишният градски пазар.

Кой модел е по-добър за Сарафово?

Възможни са и двата.

Особено интересен може да бъде комбиниран или средносрочен модел.

Кой модел е по-добър за Поморие?

И двата модела могат да работят.

Много зависи от микро-локацията и вида на апартамента.

Кой модел е по-добър за Равда?

Краткосрочният модел има естествено предимство през сезона.

Дългосрочното търсене трябва да бъде проверено конкретно.

Кой модел е по-добър за Несебър?

Възможни са и двата.

Районът и видът на сградата са решаващи.

Кой модел е по-добър за Слънчев бряг?

Основно:

краткосрочно и сезонно отдаване.

Дългосрочното трябва да се разглежда само за подходящи целогодишни зони.

Кой модел е по-добър за Свети Влас?

Силен потенциал за качествен краткосрочен продукт.

Но високите такси в някои комплекси трябва да бъдат внимателно изчислени.

Кой модел е по-добър за Созопол?

Краткосрочното отдаване може да бъде много интересно при правилна микро-локация и добра покупна цена.

А ако основната цел е само сигурност?

Тогава дългосрочният наем често е по-предвидим.

Не непременно по-доходен.

Но собственикът по-лесно знае:

какъв приход ще получава всеки месец.

А ако основната цел е максимален потенциален приход?

Тогава краткосрочният модел може да предложи повече възможности.

Но собственикът трябва да приеме:

• сезонен риск;
• повече работа;
• по-голяма амортизация;
• административни задължения.

Инвестицията трябва да работи и при слаб сценарий

Това е особено важен принцип.

Не купувайте имот само защото сметката изглежда добра при:

• максимална цена;
• максимална заетост;
• нулев ремонт;
• нулев празен период.

По-добре е инвестицията да остане разумна и при по-слаба година.

Как Realina оценява имот за отдаване?

Правилният анализ започва с:

1. Локация

Има ли реално търсене?

2. Микро-локация

Колко е далеч морето, центърът, магазините?

3. Вид имот

Студио, двустаен, тристаен или къща?

4. Покупна цена

Има ли достатъчно потенциал спрямо инвестицията?

5. Текущи разходи

Такса поддръжка, застраховка, управление.

6. Наемен модел

Краткосрочен, средносрочен или дългосрочен?

7. Данъчна и административна структура

Как ще бъде организирано законно отдаването?

8. Нетна доходност

Какво реално остава след разходите?

Не всеки имот по морето е инвестиционен имот

Това е основното правило.

Красив апартамент с море пред прозореца може да бъде прекрасен личен ваканционен дом.

Но ако:

• е прекалено скъп;
• има висока такса;
• няма паркинг;
• районът е силно сезонен,

той може да не бъде добра инвестиция.

И обратното:

по-обикновен имот на добра цена в правилна локация може да генерира по-стабилна доходност.

Краткосрочно срещу дългосрочно – бързо сравнение

Критерий	Краткосрочно	Дългосрочно
Потенциален брутен приход	По-висок	По-предвидим
Сезонност	Висока по морето	По-ниска
Управление	Интензивно	По-лесно
Почистване	След много резервации	Ограничено
Консумативи	Често за собственика	Често за наемателя
Лично ползване	Гъвкаво	Ограничено
Износване	По-високо	Зависи от наемателя
Администрация	По-сложна	По-проста
Данъчен режим	По-специфичен	Типичен доход от наем
Подходящо за дистанционен собственик	Да, с местно управление	Да

Какво препоръчваме на немските купувачи?

Ако имотът ще бъде основно инвестиция, първо трябва да бъде направен реален финансов анализ.

Ако ще бъде личен ваканционен дом, краткосрочното отдаване може да използва свободните периоди.

Ако собственикът иска стабилност и минимално управление, дългосрочният модел често е по-подходящ.

Ако локацията позволява целогодишно търсене, може да бъде разгледан и:

средносрочен модел.

Финален извод – краткосрочният наем не е автоматично по-добър от дългосрочния

За немски собственик на имот в България най-важно е да не се подвежда по рекламни обещания за „гарантирана доходност“.

Краткосрочното отдаване може да носи по-висок оборот, особено в Слънчев бряг, Свети Влас, Несебър, Равда и Созопол.

Но то означава и:

• повече разходи;
• повече управление;
• по-силна сезонност;
• туристическа регистрация;
• специфични данъчни и осигурителни задължения.

Министерството на туризма изисква местата за настаняване да бъдат надлежно регистрирани или категоризирани, а апартаментите за гости са включени в регулирания туристически режим.

НАП също прави ясна разлика между обикновен дългосрочен наем и краткосрочно туристическо настаняване през платформи като Airbnb и Booking. При последното могат да възникнат различни данъчни, ДДС и осигурителни задължения.

Дългосрочният наем обикновено е по-лесен за управление и доходите от стандартен наем по общия режим се декларират с годишната данъчна декларация, като данъчната ставка по принцип е 10%, а облагаемият доход обичайно се определя след 10% нормативно признати разходи.

За инвестиционен имот в България правилният въпрос следователно не е:

„Краткосрочно или дългосрочно носи повече?“

а:

„Кой модел оставя повече реална нетна печалба при конкретния имот, конкретната локация и моето лично ползване?“

Едва след този анализ трябва да бъде избран имотът.

Искате да разберете кой модел на отдаване е подходящ за вашия имот в България?

• Индивидуална консултация за краткосрочно или дългосрочно отдаване
• Анализ на потенциала на конкретен имот преди покупката
• Сравнение на краткосрочен, средносрочен и дългосрочен модел
• Анализ на очакван брутен и нетен доход
• Оценка на сезонността на конкретната локация
• Анализ на таксата поддръжка и текущите разходи
• Консултация за инвестиционни имоти в Бургас, Сарафово, Поморие, Равда, Несебър, Слънчев бряг, Свети Влас, Кошарица, Созопол и Черноморец
• Подбор на апартаменти с потенциал за ваканционно отдаване
• Подбор на имоти за целогодишен дългосрочен наем
• Консултация за управление на имота, когато собственикът живее в Германия
• Информация за регистрацията на апартамент за гости
• Насочване относно административните изисквания при краткосрочно настаняване
• Ориентация относно данъчното третиране и необходимостта от счетоводна консултация
• Анализ на възможността за лично ползване плюс отдаване под наем
• Проверка дали конкретният комплекс е подходящ за инвестиционна цел
• Въпроси и предварителна консултация по WhatsApp
• Лична консултация на място
• Организиране на индивидуални огледи на инвестиционни имоти
• Запазване на час за лична консултация
• Запазване на час за инвестиционен анализ и подбор на подходящ имот