Все повече немски граждани обмислят покупка на апартамент, ваканционно жилище, къща или инвестиционен имот по българското Черноморие.

Един от първите въпроси обикновено е:

„Kann ein Deutscher eine Immobilie in Bulgarien kaufen?“

Albo po bułgarsku:

Може ли немец да купи недвижим имот в България?

Krótka odpowiedź brzmi:

Да. Немският гражданин може да купи недвижим имот в България на свое име. Като гражданин на Европейския съюз той по принцип има същите права като българските граждани при покупката и продажбата на жилищни, ваканционни и търговски имоти.

Това означава, че германец може да придобие директно:

• apartament
• studio
• garaż
• паркомясто с подходящ правен статут
• biuro
• sklep
• nieruchomość wakacyjna
• dom
• урегулиран поземлен имот при спазване на приложимите правила

Не е задължително купувачът да учредява българска фирма само за да купи стандартен жилищен имот.

Но правото да купите не означава, че всяка оферта е безопасна.

Преди сделката трябва да бъдат проверени собствеността, тежестите, документите на сградата, статутът на имота, задълженията и всички бъдещи разходи.

Трябва ли немецът да живее постоянно в България, за да купи имот?

Nie.

Можете да купите имот в България, дори когато:

• постоянно живеете в Германия
• използвате жилището само през лятото
• купувате втори дом
• планирате бъдещо преместване
• купувате с инвестиционна цел
• искате да отдавате имота под наем

Правото на покупка не е обвързано с условие първо да получите постоянно пребиваване в България.

Важно е обаче да се прави разлика между:

правото да притежавате имот

и

правото да пребивавате постоянно в страната.

Като гражданин на Европейския съюз немецът може да живее в друга държава от ЕС, включително България. За престой до три месеца обикновено е достатъчна валидна лична карта или паспорт. При по-дълъг престой може да се изисква регистрация на пребиваването и доказване на необходимите условия, включително достатъчно средства и здравно осигуряване според конкретния статус.

Покупката на апартамент сама по себе си не замества регистрацията за продължително пребиваване.

Може ли немецът да купи апартамент директно на свое име?

Tak.

Стандартен апартамент в Бургас, Поморие, Несебър, Равда, Слънчев бряг, Свети Влас, Ахелой или Созопол може да бъде придобит директно от немски гражданин.

Купувачът се вписва като собственик в нотариалния акт и в Имотния регистър.

Вписването е особено важно, защото в българския Имотен регистър се отразяват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост. В регистъра се вписват и ипотеки, възбрани и други обстоятелства, свързани с имота.

При покупка на апартамент купувачът придобива:

• самостоятелния обект
• съответните идеални части от общите части на сградата
• евентуални идеални части от правото на строеж или земята според документите

Точният предмет на покупката трябва да бъде описан ясно в нотариалния акт.

Необходима ли е българска фирма?

За покупка на обикновен апартамент обикновено не е необходима фирма.

Немският гражданин може да бъде собственик като физическо лице.

Фирма може да има смисъл при:

• системно инвестиционно придобиване
• строителен проект
• търговска дейност
• управление на множество имоти
• организирано туристическо отдаване
• покупка с бизнес партньори
• специфични данъчни или счетоводни причини

Но учредяването на дружество не трябва да бъде автоматична стъпка.

Фирмата води до допълнителни задължения:

• счетоводство
• годишно отчитане
• банкови и административни разходи
• данъчно облагане
• подаване на декларации
• отговорности на управителя

За човек, който купува един апартамент за лично ползване, директната покупка като физическо лице често е по-простият вариант.

Може ли немец да купи къща с двор?

Да, но при къщата трябва да се проверят два отделни обекта:

самата сграда

и

земята под и около нея.

Като гражданин на Европейския съюз немският купувач по принцип се ползва от правилата за свободно движение на капитали и от равнопоставеност при покупката на недвижими имоти в друга държава членка.

Въпреки това при земята трябва задължително да се проверят:

• видът на територията
• предназначението на имота
• дали парцелът е урегулиран
• дали е земеделска земя
• наличието на законен достъп до път
• granice działki
• съответствието с кадастралната карта
• законността на сградите
• obecność obciążeń

Не трябва да се приема, че щом в обявата пише „къща с двор“, документите автоматично са изрядни.

Възможно е сградата да се продава с идеални части от земята, с право на строеж или с отделен поземлен имот.

Това трябва да бъде установено преди подписването на предварителен договор.

Има ли специални правила за земеделска земя?

Да, земеделската земя трябва да се разглежда отделно от стандартния жилищен имот.

При нея могат да се прилагат допълнителни изисквания, ограничения и специални правила според статута на земята, начина на придобиване и предназначението ѝ.

Затова немец, който иска да купи:

• нива
• лозе
• земеделски парцел
• голям терен извън регулация
• имот с намерение за бъдещо строителство

трябва да получи конкретна правна проверка.

Не е достатъчно продавачът да твърди, че земята „лесно ще влезе в регулация“.

Промяната на предназначението и разрешаването на строителство са отделни административни процедури и не са гарантирани само защото теренът се намира близо до населено място или морето.

Как протича покупката на имот в България?

Типичният процес включва няколко основни етапа:

1. Определяне на целта и бюджета

Първо трябва да се изясни дали търсите:

• постоянно жилище
• apartament wakacyjny
• nieruchomość inwestycyjna
• къща с двор
• nieruchomość do remontu
• жилище за отдаване под наем

Бюджетът трябва да включва не само покупната цена, а и:

• разходите по сделката
• евентуалния ремонт
• wyposażenie
• годишните данъци
• opłata za utrzymanie
• управлението на имота
• финансов резерв

2. Избор и оглед на имота

Не е достатъчно да се разгледат снимките.

По време на огледа трябва да се проверят:

• действителната площ
• wystawa
• шумът
• wilgoć
• okna i drzwi
• ogrzewanie
• wind
• części wspólne
• достъпът
• parkowanie
• околната инфраструктура

При целогодишно живеене е особено важно имотът да бъде оценен и като зимно жилище.

3. Резервационен депозит

При някои сделки се подписва резервационно споразумение и се плаща депозит.

Преди плащане трябва да бъде ясно:

• na jakich warunkach zwracany jest depozyt
• какво става при проблем с документите
• kto otrzymuje tę kwotę
• за колко време имотът се спира от продажба
• каква е окончателната цена
• включено ли е обзавеждането

Не плащайте резервационна сума само срещу устно обещание.

4. Правна проверка

Преди предварителния договор трябва да се проверят:

• właściciel
• документът за собственост
• историята на прехвърлянията
• kredyty hipoteczne
• zakazy
• исковите молби
• правата на трети лица
• неплатените задължения
• статутът на обекта
• dokumentacja budowlana

Имотният регистър предоставя възможности за справки за вписани актове, удостоверения и документи, свързани с конкретен имот.

Справката не трябва да се прави само по адрес.

Необходимо е имотът да бъде идентифициран точно чрез кадастрален идентификатор и документите за собственост.

5. Предварителен договор

В предварителния договор обикновено се уреждат:

• cena sprzedaży
• wysokość zaliczki
• termin zawarcia umowy notarialnej
• sposób płatności
• задълженията на продавача
• документите, които трябва да бъдат представени
• последиците при неизпълнение
• предаването на владението
• wyposażenie
• задълженията към комплекса или етажната собственост

Това не трябва да бъде стандартен текст, който се подписва без преглед.

6. Нотариална сделка

Прехвърлянето на собствеността се извършва с нотариален акт пред компетентен нотариус.

Нотариусът проверява законовите условия за сделката и след подписването актът се вписва в Имотния регистър.

Плащането трябва да бъде организирано по прозрачен и доказуем начин.

7. Предаване на имота

След сделката е добре да се подпише приемо-предавателен протокол, в който да бъдат описани:

• ключовете
• електромерите
• водомерите
• показанията
• wyposażenie
• istniejące wady
• piloty zdalnego sterowania
• dokumenty
• miejsce parkingowe
• достъпът до комплекса

След това трябва да се организират прехвърлянето или регистрацията на партидите за ток, вода, интернет и останалите услуги.

Какви документи са необходими на немския купувач?

Обикновено са необходими:

• валиден немски паспорт или лична карта
• dane osobowe
• адрес
• декларации по българското законодателство
• документи за гражданско състояние при необходимост
• пълномощно, когато сделката се извършва чрез представител
• документи за произход на средствата при поискване от банка, нотариус или друга задължена институция

Ако купувачът е женен, трябва да се установи и приложимият режим на имуществените отношения.

Това е важно, защото германското и българското право могат да разглеждат собствеността между съпрузите по различен начин.

Преди нотариалната сделка трябва да е ясно:

• кой ще бъде вписан като купувач
• дали имотът се купува лично или със съпруг
• какъв е брачният режим
• как ще бъде доказан при бъдеща продажба или наследяване

Може ли покупката да се извърши чрез пълномощник?

Tak.

Немският купувач може да упълномощи лице в България да го представлява при определени действия или при самата сделка.

Но пълномощното трябва да бъде изготвено внимателно.

То може да изисква:

• нотариална заверка на подписа
• weryfikacja treści
• apostille
• официален превод на български език

Обхватът му трябва да бъде ограничен и ясен.

Особено внимателно трябва да се формулират правата за:

• подписване на договор
• покупка на конкретен имот
• плащане
• откриване на банкова сметка
• получаване на ключове
• представителство пред институции

Не подписвайте общо и неограничено пълномощно, ако това не е необходимо.

Трябва ли немецът да присъства лично при нотариуса?

Не винаги.

Сделката може да бъде извършена чрез надлежно упълномощен представител.

Личното присъствие обаче има предимства.

Купувачът може:

• да подпише документите сам
• да зададе въпроси
• да провери окончателния текст
• да получи ключовете
• да подпише приемо-предавателния протокол
• да организира последващите партиди и услуги

При възможност препоръчваме купувачът да присъства лично поне при огледите и окончателното решение.

Необходима ли е българска банкова сметка?

Не във всеки случай, но често е полезна.

Българската банкова сметка може да улесни:

• плащането по сделката
• местните данъци
• prąd i woda
• opłata za utrzymanie
• застраховката
• ремонтите
• получаването на наем

Банките могат да поискат:

• документ за самоличност
• доказателство за адрес
• данъчен номер
• информация за произхода на средствата
• документи за предстоящата сделка

Условията се различават между банките.

Откриването на сметка трябва да бъде планирано предварително, а не в деня преди нотариалната сделка.

Може ли германец да финансира покупката с ипотека?

Възможно е, но условията за чуждестранни купувачи са по-строги и зависят от конкретната банка.

Банката може да изисква:

• постоянен доход
• доказани трудови или пенсионни постъпления
• по-голямо самоучастие
• wycena nieruchomości
• ubezpieczenie
• преведени документи
• доказателства за данъчния статус
• добра кредитна история

Не всеки ваканционен имот е подходящ за банково финансиране.

Комплексите, сградите без необходимите документи и имотите с неясен статут могат да бъдат отказани като обезпечение.

Преди да дадете капаро, трябва да знаете дали покупката зависи от одобрение на кредит.

Това трябва да бъде изрично записано в договора.

Какви са разходите при покупката?

Освен договорената цена трябва да се предвидят:

• lokalny podatek od nabycia
• нотариални такси
• opłata za wpis
• банкови разходи
• адвокатска или консултантска проверка
• официални преводи
• prowizja pośrednicza
• евентуална оценка на имота
• разходи по пълномощни
• przeniesienie partii

Общият размер зависи от цената, данъчната оценка, общината и конкретната структура на сделката.

Разумно е купувачът да предвиди отделен бюджет над продажната цена.

Не използвайте всички налични средства само за придобиването.

Оставете резерв за:

• remont
• мебели
• klimatyzacja
• бойлер
• ubezpieczenie
• първи сметки
• непредвидени дефекти

Какви данъци се плащат след покупката?

Собственикът обикновено има годишни задължения за:

• данък върху недвижимия имот
• opłata za wywóz odpadów komunalnych

Размерът се определя от съответната община.

Местните данъци и такси могат да бъдат плащани на място в общинската администрация или по банков път според правилата на съответната община.

При отдаване под наем възникват и задължения, свързани с деклариране и облагане на дохода.

При туристическо отдаване могат да се прилагат допълнителни регистрационни и административни изисквания.

Какво е такса поддръжка?

Много апартаменти в Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Ахелой, Созопол и други ваканционни райони се намират в комплекси с годишна такса поддръжка.

Może to obejmować:

• basen
• ochrona
• zagospodarowanie terenów zielonych
• recepcja
• czyszczenie
• winda
• wsparcie techniczne
• осветление на общите части

Преди покупката трябва да получите писмена информация:

• какъв е точният размер
• на квадратен метър ли се изчислява
• czy cena zawiera podatek VAT
• какво точно покрива
• как се увеличава
• czy są jakieś zaległe zobowiązania
• co działa zimą
• kto zarządza tym kompleksem

Апартамент с ниска покупна цена и висока такса може да се окаже по-скъп от градски имот без комплексно обслужване.

Какво трябва да се провери в Имотния регистър?

Имотният регистър съдържа вписани актове относно собствеността и други вещни права, както и данни за ипотеки и възбрани.

Проверката трябва да обхване:

• документа за собственост
• предишните сделки
• kredyty hipoteczne
• zakazy
• исковите молби
• prawa do użytkowania
• договорите, подлежащи на вписване
• идентичността на продавача
• описанието на имота

Достъпът до българския Имотен регистър е публичен, като за част от електронните справки се изискват регистрация и такса.

Една справка, направена месеци преди сделката, не е достатъчна.

Тежестите трябва да бъдат проверени отново непосредствено преди изповядването на сделката.

Co oznacza „Akt 16“?

В разговорната практика „Акт 16“ често се използва като общо наименование за документа, удостоверяващ въвеждането на сградата в експлоатация.

При покупка на ново строителство трябва да се провери:

• czy wydano pozwolenie na budowę
• на какъв етап е строителството
• има ли актове за приемане на конструкцията
• czy budynek został oddany do użytku
• може ли обектът да се използва законно
• има ли индивидуални партиди
• какъв е статутът на апартамента

Не всяко помещение, рекламирано като „апартамент“, има жилищен статут.

В документите може да бъде записано като:

• pracownia
• studio
• apartament
• gabinet
• magazyn
• друг вид самостоятелен обект

Статутът може да влияе върху финансирането, регистрацията, данъците и бъдещата продажба.

Може ли немец да купи имот „на зелено“?

Tak.

Но рискът е по-висок, отколкото при готов имот.

При покупка в строеж трябва да се проверят:

• własność gruntu
• pozwolenie na budowę
• ипотеките върху терена
• budowniczy
• jego poprzednie projekty
• terminy
• etapy płatności
• kary umowne
• specyfikacja techniczna
• części wspólne
• бъдещото управление
• warunki wypowiedzenia

Плащанията трябва да бъдат свързани с реални етапи на строителството.

Не трябва да се плаща голяма част от цената само срещу обещание и визуализация.

Може ли немец да отдава имота под наем?

Tak.

Собственикът може да отдава имота:

• дългосрочно
• сезонно
• краткосрочно
• чрез управляваща фирма

Но трябва да бъдат спазени:

• данъчните изисквания
• правилата на общината
• режимът на етажната собственост
• условията на комплекса
• туристическите изисквания при краткосрочно настаняване
• правилата за регистрация на гостите

Не всеки ваканционен апартамент автоматично носи добра доходност.

Трябва да се изчислят:

• сезонът
• заетостта
• комисионите
• czyszczenie
• управлението
• консумативите
• ремонтите
• данъците
• opłata za utrzymanie

Може ли немец да продаде имота по-късно?

Tak.

Немският собственик може свободно да продаде, дари или завещае законно придобития си имот при спазване на приложимите правила. Правото на собственост включва възможността законно придобитото имущество да бъде използвано, разпореждано и наследявано.

При бъдеща продажба трябва да се подготвят:

• документът за собственост
• wycena podatkowa
• кадастрална схема
• удостоверения
• dokumenty potwierdzające stan cywilny
• dowody uregulowania zobowiązań
• документи за комплекса или етажната собственост

Затова всички документи от покупката трябва да бъдат съхранявани внимателно.

Какво става с имота при наследяване?

Имотът може да бъде наследен.

Но наследствените отношения между германско и българско право могат да бъдат сложни.

За собственика е разумно предварително да обмисли:

• завещание
• приложимо наследствено право
• семейното положение
• децата от предишни бракове
• съвместната собственост
• документите, които наследниците ще трябва да представят

Наследниците в Германия трябва да знаят, че имотът съществува и къде се съхраняват документите.

Добрата предварителна организация може да спести продължителни процедури.

Кои са най-честите грешки на немските купувачи?

Покупка само по снимки

Красивите снимки не показват:

• wilgoć
• hałas
• състоянието на общите части
• реалното разстояние до магазина
• стръмния път
• зимния живот

Плащане на депозит преди проверка

Купувачът плаща капаро, а след това разбира, че има проблем с документите или висока такса.

Използване само на адвокат на продавача

Интересите на продавача и купувача не са еднакви.

Покупка на най-евтиния апартамент

Ниската цена може да прикрива:

• висока такса
• лош комплекс
• влага
• brak windy
• трудна препродажба
• неподходящ статут

Подценяване на зимата

Апартаментът изглежда прекрасен през август, но през януари сградата е празна и жилището е трудно за отопление.

Липса на финансов резерв

След покупката се появяват разходи за климатик, бойлер, мебели, ремонт и застраховка.

Къде е по-добре да купи немецът?

За постоянно целогодишно живеене практични варианти са:

• Burgas
• Pomorie
• Sarafovo
• определени части на Несебър

За ваканционен имот могат да бъдат интересни:

• Słoneczny Brzeg
• Święty Włas
• Ravda
• Aheloy
• Sozopol

За къща и повече спокойствие могат да се разгледат:

• Kosharica
• Tankowo
• Kableshkovo
• селата около Бургас, Поморие и Несебър

Правилното място зависи от това дали купувачът:

• ще живее постоянно
• има автомобил
• има нужда от лекар
• иска море на пешеходно разстояние
• търси доход от наем
• иска спокойствие
• има бюджет за поддръжка

Необходимо ли е да говорите български?

Не е задължително да говорите български, за да купите имот.

Но трябва да разбирате точно какво подписвате.

Документите по сделката обикновено са на български език.

При необходимост се използва преводач.

Не подписвайте договор, нотариален акт или пълномощно, ако съдържанието не ви е напълно ясно.

Устният превод на основните точки не винаги е достатъчен.

Поискайте предварително писмен превод или подробно обяснение на всички задължения.

Заключение: Може ли немец да купи имот в България?

Tak.

Немският гражданин може да купи апартамент, ваканционен имот, търговски обект, къща и при приложимите условия земя в България.

Като гражданин на Европейския съюз той по принцип има същите права като българските граждани при придобиването и продажбата на недвижимо имущество.

За стандартен апартамент не е необходимо задължително да се създава българска фирма.

Но сигурната покупка изисква:

• независима правна проверка
• przegląd techniczny
• проверка на Имотния регистър
• анализ на всички текущи разходи
• ясно формулиран договор
• проверка на статута на сградата
• реалистична оценка на района

Właściwe pytanie nie brzmi tylko:

„Kann ein Deutscher eine Immobilie in Bulgarien kaufen?“

A:

„Как немският купувач може да придобие правилния имот в България сигурно, прозрачно и без неприятни изненади?“

Planują Państwo zakup nieruchomości w Bułgarii?

Chcieliby Państwo kupić mieszkanie, dom lub nieruchomość wakacyjną w Burgas, Sarafowie, Pomorie, Nesebarze, Ravdzie, Słonecznym Brzegu, Świętym Wlasie, Aheloju, Sozopolu lub w innym miejscu na południowym wybrzeżu Morza Czarnego?

Имате въпроси за процедурата, документите, разходите, таксата поддръжка, нотариалната сделка или живота в конкретен район?

Skontaktuj się z nami i zadaj nam swoje pytania.

📍 Zapraszamy do odwiedzenia nas osobiście w naszym biurze.

📱 Napiszcie do nas bezpośrednio przez WhatsApp.

📞 Zadzwoń do nas i opowiedz nam, jakiej nieruchomości szukasz.

📅 Umów się na indywidualną konsultację lub oględziny na miejscu.

Ще обсъдим целта на покупката, бюджета и предпочитания от вас начин на живот.

Ще ви помогнем да сравните подходящите райони, да разберете всички бъдещи разходи и да организирате процеса от първия оглед до предаването на ключовете.

Realina – Państwa niemieckojęzyczny partner w zakresie kupna, sprzedaży, zarządzania i utrzymania nieruchomości w regionie Burgas oraz na południowym wybrzeżu Morza Czarnego.