Покупката на апартамент, къща или ваканционен имот в България може да бъде сравнително ясна и сигурна процедура, когато всяка стъпка е предварително планирана и документите са проверени от независим специалист.

За немците, които искат да купят имот и да живеят в България, един от най-важните въпроси е:

„Wie läuft ein Immobilienkauf in Bulgarien ab?“

Sau, în limba bulgară:

Как протича покупката на недвижим имот в България?

Răspunsul scurt este:

Покупката обикновено преминава през определяне на бюджет, избор и оглед на имота, резервация, правна и техническа проверка, предварителен договор, подготовка на документите, нотариално изповядване на сделката, вписване на нотариалния акт и предаване на владението.

Немският гражданин като гражданин на Европейския съюз по принцип има същите права като българските граждани при покупката и продажбата на жилищни, ваканционни и търговски имоти.

Но това не означава, че трябва да се купува само по снимки, обещания или кратко описание в интернет.

Сигурната покупка започва преди плащането на капаро.

Първа стъпка: определяне на целта на покупката

Преди да започнете да разглеждате обяви, трябва ясно да определите за какво ще използвате имота.

Възможните цели са:

• постоянно целогодишно живеене
• apartament de vacanță
• втори дом
• сезонно пребиваване
• дългосрочно отдаване под наем
• краткосрочно туристическо отдаване
• инвестиция и бъдеща препродажба
• proprietate care necesită renovare

Това е важно, защото един добър ваканционен апартамент невинаги е подходящ за постоянно живеене.

Имот на 300 метра от плажа може да изглежда прекрасно през август, но през януари да бъде далеч от работещ магазин, аптека или автобусна спирка.

За немски пенсионер асансьорът, отоплението и медицинската инфраструктура може да бъдат по-важни от басейна и морската гледка.

Втора стъпка: определяне на реалния бюджет

Бюджетът не трябва да включва само цената, посочена в обявата.

Освен покупната цена трябва да предвидите средства за:

• impozit local la achiziție
• нотариална такса
• taxă de înregistrare
• адвокатска или правна проверка
• официален превод
• банкови такси
• comision de intermediere
• inspecție tehnică
• reparație
• обзавеждане
• asigurare
• transferul loturilor
• годишна такса поддръжка
• първите сметки след покупката

Добре е да разполагате и с финансов резерв за непредвидени разходи.

Особено при старо строителство, селска къща или имот, който не е използван дълго време, след покупката могат да възникнат нужди от ремонт на:

• електрическата инсталация
• ВиК
• acoperă
• baia
• aparatele de aer condiționat
• boilerul
• ferestrele
• настилките

Ниската покупна цена не означава задължително ниска крайна цена.

Трета стъпка: избор на подходящ район

Немските купувачи в регион Бургас често разглеждат:

• Burgas
• Sarafovo
• Pomorie
• Nessebar
• Ravda
• Sunny Beach
• Saint Vlas
• Aheloy
• Sozopol
• Kosharitsa
• Tankovo
• Черноморец

Изборът трябва да зависи от начина на живот.

За постоянно живеене

Практични са райони с:

• целогодишни магазини
• аптеки
• лекари
• обществен транспорт
• постоянно население
• подходящо зимно отопление

Бургас и Поморие често са добър избор за немци, които искат да живеят през всички сезони.

За ваканционен имот

Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Ахелой, Несебър и Созопол предлагат голям избор от комплекси и апартаменти близо до морето.

При тях обаче трябва да се проверят сезонността и годишната такса поддръжка.

За къща и двор

Могат да се разгледат Кошарица, Тънково, Каблешково и други населени места около Бургас, Поморие и Несебър.

Тук автомобилът често е необходим.

Четвърта стъпка: оглед на имота

Огледът не трябва да бъде само кратко посещение и разглеждане на мебелите.

Проверете внимателно:

• реалното разпределение
• expoziția
• естествената светлина
• zgomotul
• състоянието на стените
• влагата и мухъла
• таваните
• ferestrele
• aparatele de aer condiționat
• boilerul
• електрическата инсталация
• ВиК
• terasele
• acoperă
• spațiile comune
• liftul
• достъпа до сградата
• parcarea

Отворете всички шкафове и огледайте стените зад мебелите.

Проверете ъглите около прозорците и тавана.

Прясно боядисана стена може да изглежда добре, но понякога прикрива стар проблем с влага.

Трябва ли имотът да бъде посетен през зимата?

Когато купувате за постоянно живеене – това е силно препоръчително.

През зимата по-лесно се установяват:

• конденз
• студени стени
• проблеми с отоплението
• липса на постоянно живеещи съседи
• ограничена поддръжка
• неработещи магазини
• неудобен транспорт
• силен морски вятър

Апартамент, който е чудесен за лятна почивка, може да бъде неподходящ за целогодишен живот.

Пета стъпка: проверка на реалната локация

Не разчитайте само на описания като:

„Пет минути от морето“

или:

„Всичко е наблизо“.

Parcurgeți pe jos traseul de la proprietate până la:

• супермаркет
• farmacie
• stație de autobuz
• лекар
• плаж
• restaurant

Проверете дали пътят има:

• тротоар
• iluminat
• scări
• стръмен наклон
• натоварено движение
• безопасно пресичане

За човек на 40 години разстоянието от един километър може да не бъде проблем.

За пенсионер с ограничена подвижност същото разстояние може да бъде решаващо.

Шеста стъпка: резервация на имота

Когато купувачът избере имот, продавачът или посредникът може да предложи подписване на резервационно споразумение и плащане на депозит.

Резервацията има за цел да спре активното предлагане на имота за определен период.

Преди да платите, трябва писмено да бъде уточнено:

• точният имот
• prețul de vânzare
• размерът на депозита
• срокът на резервацията
• cine primește suma
• în ce condiții se restituie depozitul
• какво се случва при проблем с документите
• какво обзавеждане е включено
• кога трябва да бъде подписан предварителният договор

Не плащайте само срещу устно обещание или обикновена разписка без ясни условия.

Трябва ли да се плати депозит преди правната проверка?

Най-сигурно е поне основната проверка на собствеността и документите да започне преди плащането.

Когато това не е възможно, в резервационното споразумение трябва да бъде записано, че сумата се връща, ако проверката установи:

• ипотека
• възбрана
• спор за собственост
• липса на необходим документ
• несъответствие на площта
• незаконно строителство
• друг съществен юридически проблем

Фразата „депозитът е невъзстановим“ не трябва да се приема автоматично.

Седма стъпка: правна проверка на имота

Правната проверка е една от най-важните части от покупката.

Тя трябва да бъде направена в интерес на купувача, а не само въз основа на документите, предоставени от продавача.

Проверяват се:

• самоличността на собственика
• нотариалният акт
• предходните документи за собственост
• начинът на придобиване
• наследниците
• семейното положение на продавача
• ipotecile
• interdicțiile
• съдебните спорове
• drepturile de utilizare
• договорите за наем
• задълженията
• statutul imobilului
• documentația de construcție

В Имотния регистър се вписват актовете, чрез които се прехвърлят, изменят или прекратяват права върху недвижими имоти, както и ипотеки и възбрани.

Какво представлява Имотният регистър?

Имотният регистър се води от Агенцията по вписванията.

В него се съдържат вписани актове, свързани с:

• proprietatea
• продажбите
• даренията
• ipotecile
• interdicțiile
• drepturile de utilizare
• други вещни права

Достъпът до информацията е публичен, но за електронни справки може да се изискват регистрация и съответна такса.

Проверката трябва да бъде извършена по точните данни на собственика и имота.

Само търсене по адрес невинаги е достатъчно.

Какво е удостоверение за тежести?

Удостоверението за тежести показва вписванията, отбелязванията и заличаванията за конкретен имот за определен период.

То може да покаже например:

• ипотека
• възбрана
• право на ползване
• вписана искова молба
• други вписани обстоятелства

Удостоверението е важен документ, но не трябва да бъде единствената проверка.

Необходимо е да се анализира цялата история на собствеността и да се установи дали продавачът има право да се разпорежда с имота.

Осма стъпка: кадастрална проверка

При сделка в район с одобрена кадастрална карта се изисква:

• скица за поземлен имот
• скица за сграда
• схема за самостоятелен обект в сграда

Схемата на апартамента съдържа кадастралния идентификатор, площта, предназначението, етажа и съседните обекти.

При разпоредителна сделка с недвижим имот се изисква съответната скица или схема от кадастралната карта.

Документът трябва да бъде сравнен с:

• нотариалния акт
• действителното положение
• архитектурното разпределение
• описанието в предварителния договор

Какво е кадастрален идентификатор?

Това е уникален номер на поземления имот, сградата или самостоятелния обект.

Той позволява имотът да бъде точно идентифициран.

Един апартамент, магазин, ателие или гараж може да бъде самостоятелен обект със собствен кадастрален идентификатор. Общите части, мазетата и обслужващите помещения невинаги представляват самостоятелни обекти.

Особено внимателно трябва да се проверяват:

• паркоместа
• складове
• мазета
• покривни тераси
• дворове
• идеални части

Не всичко, което продавачът показва като част от имота, задължително се придобива като самостоятелна собственост.

Девета стъпка: техническа проверка

Правната проверка не показва дали покривът тече или електрическата инсталация е опасна.

Затова при по-стар имот, къща или жилище за ремонт е разумно да бъде направена и техническа проверка.

Aceasta poate include:

• конструкцията
• пукнатините
• acoperă
• фасадата
• хидроизолацията
• umiditatea
• електрическата инсталация
• водопровода
• rețeaua de canalizare
• încălzirea
• aparatele de aer condiționat
• spațiile comune

În cazul unei case, trebuie verificate suplimentar următoarele:

• основите
• оградата
• дренажът
• септичната яма
• legalitatea construcțiilor anexă
• достъпът до обществен път
• limitele parcelei

Десета стъпка: проверка на строителните документи

При апартамент в нова или сравнително нова сграда трябва да се установи:

• Există autorizație de construire?
• изпълнен ли е одобреният проект
• Clădirea a fost dată în folosință?
• какъв е статутът на обекта
• има ли отделни партиди за ток и вода
• има ли асансьор и законно ли е въведен в експлоатация
• има ли необходимите документи за ползване

Не всеки обект, който се рекламира като апартамент, има жилищно предназначение.

В документите може да бъде записан като:

• atelier
• birou
• studio
• birou
• depozit
• apartament

Този статут може да има значение за:

• банковото финансиране
• постоянната регистрация
• данъчното третиране
• бъдещата продажба
• използването на имота

Ce înseamnă „Actul 16“?

В ежедневния език „Акт 16“ често се използва за документите, свързани с въвеждането на сградата в експлоатация.

Терминът обаче се използва разговорно и конкретният документ зависи от категорията на строежа.

За купувача е важно да получи доказателство, че сградата е законно завършена и може да бъде използвана по предназначение.

Не е достатъчно продавачът да каже:

„Всички живеят тук, значи всичко е наред.“

Единадесета стъпка: проверка на таксата поддръжка

При покупка в затворен или ваканционен комплекс трябва да се проверят:

• размерът на годишната такса
• начинът на изчисляване
• TVA-ul este inclus?
• какво точно включва
• срокът за плащане
• условията за увеличение
• задълженията на предишния собственик
• правата на управляващата фирма
• услугите през зимата

Таксата може да покрива:

• piscină
• pază
• recepție
• amenajare cu vegetație
• curățare
• iluminat
• ascensor
• asistență tehnică

Евтин апартамент с висока годишна такса може да се окаже по-скъп от градско жилище с по-висока покупна цена.

Дванадесета стъпка: проверка на етажната собственост

При апартамент в нормална жилищна сграда трябва да се установи:

• има ли професионален домоуправител
• каква е месечната такса
• има ли фонд за ремонти
• Există datorii neachitate?
• планира ли се ремонт на покрива
• има ли проблем с асансьора
• как се вземат решенията
• има ли съдебни спорове между собствениците

Поискайте информация за:

• последните протоколи от общото събрание
• бюджета
• задълженията на конкретния апартамент
• планираните ремонти

Ниска месечна такса невинаги е предимство.

Понякога означава, че сградата не събира достатъчно средства за покрив, фасада и асансьор.

Тринадесета стъпка: предварителен договор

След успешната проверка обикновено се подписва предварителен договор.

В него трябва ясно да бъдат записани:

• страните по сделката
• точното описание на имота
• кадастралният идентификатор
• prețul de vânzare
• valoarea avansului
• modalitatea de plată
• termenul pentru tranzacția notarială
• документите, които продавачът трябва да представи
• състоянието, в което имотът се предава
• mobilierul
• задълженията по имота
• penalitățile
• condițiile de reziliere
• датата за предаване на владението

Не подписвайте стандартен договор, без да бъде прегледан от специалист, който защитава вашия интерес.

Каква е разликата между депозит и капаро?

В ежедневната практика думите често се използват като синоними.

Правните последици обаче зависят от точния текст на договора.

В договора трябва да бъде ясно:

• авансово плащане ли е сумата
• част от цената ли е
• обезпечава ли изпълнението
• кога се връща
• кога се задържа
• дължи ли се двойният ѝ размер при неизпълнение от продавача

Не разчитайте само на наименованието на документа.

Значение има съдържанието.

Четиринадесета стъпка: подготовка на документите за нотариуса

Продавачът обикновено трябва да подготви:

• документ за собственост
• кадастрална схема или скица
• evaluare fiscală
• удостоверение за тежести
• декларации
• documente privind starea civilă
• удостоверения за наследници при необходимост
• документи за строителството
• dovezi privind obligațiile achitate

Купувачът трябва да предостави:

• лична карта или паспорт
• date cu caracter personal
• информация за семейното положение
• декларации
• пълномощно, ако се представлява от друго лице
• доказателства за произход на средствата при необходимост

Точният комплект документи зависи от конкретната сделка.

Необходим ли е преводач?

Когато немският купувач не разбира достатъчно добре български език, при нотариалната сделка трябва да бъде осигурен превод.

Купувачът трябва да разбира:

• какъв имот придобива
• каква цена плаща
• какви декларации подписва
• кога получава владението
• има ли тежести
• как се извършва плащането

Не подписвайте документ, който не разбирате напълно.

Добре е проектът на нотариалния акт да бъде предоставен предварително, а не да бъде видян за първи път в деня на сделката.

Петнадесета стъпка: нотариалната сделка

Собствеността върху имота се прехвърля с нотариален акт.

Сделката се извършва пред нотариус с компетентност за района, в който се намира имотът.

Нотариусът проверява:

• самоличността на страните
• представителната власт
• proprietatea
• законовите изисквания
• представените документи
• декларациите
• плащането на необходимите такси

Актовете, чрез които се прехвърля собственост върху недвижим имот, подлежат на вписване.

Кога купувачът става собственик?

Купувачът придобива собствеността с подписването на валидния нотариален акт и последващото му вписване по установения ред.

Нотариусът подава акта за вписване в съответната Служба по вписванията.

След приключването купувачът получава вписан екземпляр от нотариалния акт.

Този документ трябва да бъде съхраняван внимателно.

Как се плаща продажната цена?

Начинът на плащане трябва да бъде ясно записан в предварителния договор и нотариалния акт.

Възможни са:

• банков превод преди сделката
• превод в деня на сделката
• специална банкова сметка
• нотариална доверителна сметка, когато е приложимо
• плащане на етапи при покупка в строеж

Не трябва да се предават големи суми в брой без ясни документи.

Банковият превод осигурява доказателство за:

• платеца
• получателя
• сумата
• датата
• основанието

Преди международен превод от Германия проверете банковите лимити, необходимите документи и срока за постъпване на сумата.

Може ли сделката да се извърши чрез пълномощник?

Da.

Немският купувач може да упълномощи представител в България.

Пълномощното трябва да бъде изготвено специално за конкретната цел и може да изисква:

• нотариална заверка
• verificarea conținutului
• apostil
• официален превод

Не подписвайте прекалено общо пълномощно.

В него трябва ясно да бъдат посочени правата за:

• покупка на конкретния имот
• подписване на нотариалния акт
• извършване на плащания
• получаване на документи
• предаване на владението
• регистрация пред институции

Шестнадесета стъпка: вписване на нотариалния акт

След подписването нотариалният акт се вписва в Имотния регистър.

Вписването осигурява публичност на извършеното прехвърляне.

Имотният регистър съдържа данни за актовете, свързани с признаване, прехвърляне, изменение и прекратяване на вещни права, както и за ипотеки и възбрани.

Купувачът трябва да получи вписан нотариален акт с данните за вписването.

Седемнадесета стъпка: приемо-предавателен протокол

След нотариалната сделка трябва да се подпише приемо-предавателен протокол.

В него се описват:

• датата на предаване
• броят на ключовете
• telecomandele
• картите за достъп
• показанията на електромера
• показанията на водомера
• мебелите
• aparatele electrice
• defectele existente
• documentele
• locul de parcare
• мазето или складът

Когато имотът се продава обзаведен, е добре да има подробен списък и снимки.

Това предотвратява спорове дали определени мебели и уреди са били включени в цената.

Осемнадесета стъпка: прехвърляне на ток, вода и други партиди

След покупката трябва да бъдат прехвърлени или открити партидите за:

• електроенергия
• apă
• internet
• телевизия
• газ, когато има
• такса към комплекса
• етажна собственост

Проверете дали старият собственик има неплатени сметки.

Запишете показанията на уредите в деня на предаването.

При ваканционен комплекс трябва да установите дали токът и водата се плащат директно към доставчика или чрез управляващото дружество.

Деветнадесета стъпка: деклариране пред общината

След придобиването трябва да бъдат изпълнени приложимите задължения към общината.

Това е свързано с:

• данъка върху недвижимия имот
• таксата за битови отпадъци
• данните за новия собственик
• начина на използване на имота

В някои случаи информацията по сделката се обменя служебно, но купувачът трябва да провери дали имотът е правилно отразен в общинската система.

Не чакайте няколко години, преди да проверите местните задължения.

Какви годишни разходи възникват след покупката?

След придобиването собственикът трябва да предвижда:

• местен данък върху имота
• taxa pentru deșeurile menajere
• asigurare
• curent
• apă
• internet
• общи части
• ascensor
• фонд за ремонт
• taxă de întreținere
• reparații
• administrare în absență

При къща се добавят:

• curte
• acoperiș
• fațadă
• gard
• încălzire
• pază
• канализация или септична система

Когато собственикът живее в Германия, е полезно да има надежден местен партньор, който да проверява имота.

Какво трябва да направите веднага след покупката?

След получаване на ключовете е разумно да:

• смените патрона на входната врата
• направите застраховка
• запишете всички партиди
• проверите местните данъци
• уведомите домоуправителя
• получите правилника на комплекса
• проверите противопожарната безопасност
• направите снимки на състоянието
• организирате редовно проветряване
• проверите климатиците и бойлера

При дълго отсъствие трябва да бъде уточнено кой ще реагира при:

• теч
• прекъсване на тока
• повреда на климатик
• проблем със съседен апартамент
• авария в общите части

Как протича покупка на имот в строеж?

Покупката „на зелено“ има допълнителни етапи и рискове.

Преди подписване трябва да се проверят:

• dreptul de proprietate asupra terenului
• правото на строеж
• autorizația de construire
• ипотеките върху парцела
• constructorul
• proiectele sale anterioare
• termenele
• etapele de plată
• specificația tehnică
• penalitățile
• условията при забавяне
• бъдещата такса поддръжка

Плащанията трябва да бъдат свързани с реално изпълнени етапи.

Не плащайте почти цялата цена при подписването само срещу рекламни изображения.

Как протича покупка с ипотечен кредит?

При банково финансиране процесът включва и:

• предварително одобрение
• доказване на доход
• evaluarea imobilului
• правна проверка от банката
• asigurare
• договор за кредит
• учредяване на ипотека

Чуждестранните купувачи могат да получат различни условия според банката, дохода, статута и вида на имота.

Не всеки ваканционен апартамент се приема като подходящо обезпечение.

Когато покупката зависи от кредит, това трябва да бъде записано в резервационния и предварителния договор.

Колко време отнема покупката?

Срокът зависи от:

• готовността на документите
• tipul de proprietate
• наличието на ипотека
• наследствени въпроси
• банковото финансиране
• необходимостта от пълномощно
• издаването на кадастрални и общински документи

При готов имот с ясна собственост и налични документи процедурата може да приключи сравнително бързо.

При сложна собственост, наследници, кредит или покупка от чужбина може да бъде необходимо повече време.

Не трябва да се избира дата за нотариална сделка, преди всички документи да са проверени.

Кои са най-честите грешки на германските купувачи?

Покупка само по интернет

Снимките не показват шума, влагата, съседите и зимната инфраструктура.

Плащане на депозит без условия за връщане

След това купувачът може да загуби сумата, въпреки че е открит проблем.

Липса на независима правна проверка

Документите на продавача не трябва да бъдат приемани без проверка.

Подценяване на таксата поддръжка

Ниската покупна цена може да бъде компенсирана от високи годишни разходи.

Непроверено паркомясто

Мястото, което се показва при огледа, невинаги се придобива като собственост.

Покупка на неподходящ имот за зимата

Един климатик и слаба изолация може да не са достатъчни за целогодишно живеене.

Липса на технически оглед

Нотариусът не проверява покрива, влагата и електрическата инсталация.

Подписване на български документи без пълен превод

Купувачът трябва да разбира всяка клауза и декларация.

Трябва ли купувачът да използва независим адвокат?

Да, това е разумно.

Нотариусът има законова роля при изповядването на сделката, но не е личен представител на купувача.

Посредникът организира процеса и търсенето, но правната проверка трябва да бъде извършена от специалист с ясно определена задача да защитава интереса на купувача.

Независимият адвокат може да:

• провери собствеността
• анализира тежестите
• прегледа предварителния договор
• провери наследствени въпроси
• прегледа строителните документи
• предложи защитни клаузи
• координира нотариалната сделка

Как да купите имот сигурно?

Сигурният процес изглежда така:

1. Определяте целта и бюджета.
2. Избирате район.
3. Оглеждате имота и средата.
4. Проверявате техническото състояние.
5. Започвате правна проверка.
6. Подписвате защитено резервационно споразумение.
7. Проверявате всички документи и задължения.
8. Подписвате предварителен договор.
9. Подготвяте плащането и превода.
10. Подписвате нотариалния акт.
11. Получавате вписания документ.
12. Подписвате приемо-предавателен протокол.
13. Прехвърляте партидите.
14. Проверявате местните данъци и застраховката.

Нито една от тези стъпки не трябва да бъде пропускана само защото продавачът бърза.

Заключение: Как протича покупката на имот в България?

Покупката на недвижим имот в България може да бъде прозрачна и добре организирана.

Основните етапи са:

• определяне на целта
• избор на район
• оглед
• резервация
• правна проверка
• техническа проверка
• предварителен договор
• нотариална сделка
• вписване
• предаване на владението
• прехвърляне на партидите

Най-важният принцип е:

Първо проверка, след това плащане.

Întrebarea corectă nu este doar:

„Wie läuft ein Immobilienkauf in Bulgarien ab?“

A:

„Как да организирам покупката така, че имотът, документите и всички бъдещи разходи да бъдат предварително проверени?“

Vă gândiți să cumpărați o proprietate în Bulgaria?

Doriți să cumpărați un apartament, o casă sau o proprietate de vacanță în Burgas, Sarafovo, Pomorie, Nesebar, Ravda, Sunny Beach, Sveti Vlas, Aheloy, Sozopol sau în altă localitate de pe litoralul sudic al Mării Negre?

Имате въпроси за процедурата, документите, предварителния договор, нотариалната сделка, таксата поддръжка или предаването на имота?

Contactați-ne și adresați-ne întrebările dumneavoastră.

📍 Veniți să ne vizitați personal la sediul nostru.

📱 Scrieți-ne direct pe WhatsApp.

📞 Sunați-ne și spuneți-ne ce tip de proprietate căutați.

📅 Programați o întâlnire pentru o consultare personală sau o vizită la fața locului.

Ще обсъдим целта на покупката, бюджета и подходящите райони.

Ще ви помогнем да организирате процеса от първия оглед и проверката на документите до нотариалната сделка, предаването на ключовете и управлението на имота след покупката.

Realina – partenerul dumneavoastră vorbitor de limbă germană pentru cumpărarea, vânzarea, administrarea și întreținerea proprietăților imobiliare din regiunea Burgas și de-a lungul litoralului sudic al Mării Negre.