Bulgaristan’ın Karadeniz kıyılarında daire, ev veya tatil amaçlı gayrimenkul arayan pek çok Alman, her şeyden önce ilan edilen satış fiyatını karşılaştırıyor.

İşte o zaman şu önemli soru ortaya çıkıyor:

„Gayrimenkul satın alırken hangi ek masraflar ortaya çıkar?“

Ya da Bulgarca:

Bulgaristan'da gayrimenkul satın alırken ne tür ek masraflar ortaya çıkar?

Kısa cevap şudur:

Anlaşılan fiyatın yanı sıra, alıcı, yerel satın alma vergisi, noter ücreti, tapu tescil ücreti, komisyon ücreti, hukuki inceleme masrafları, çeviri masrafları, banka masrafları ile olası teknik, kredi ve idari masrafları da hesaba katmalıdır.

Genel bir kılavuz olarak, yaklaşık olarak aşağıdaki tutarda ek bir bütçe ayrılması makul olacaktır:

satın alma fiyatının yaklaşık 4% ila 7% üzerinde.

Bir ipotek kredisi durumunda, daha yüksek aracılık komisyonu, karmaşık hukuki inceleme veya ek hizmetler nedeniyle toplam faiz oranı daha da yüksek olabilir.

Kesin tutar şunlara bağlıdır:

• mülkün bulunduğu belediye
• satış fiyatı
• vergi değeri
• noter ücret tarifesi
• ajansın komisyonu
• gerekli çeviriler
• ödeme şekli
• banka kredisinin bulunması
• mülk türü
• işlemin karmaşıklığı

Bu nedenle, sadece ilandaki fiyatı bilmek yeterli değildir.

Anahtarları teslim alana kadar tüm satın alma işleminin toplam maliyetinin ne kadar olacağını bilmeniz gerekir.

Gayrimenkul satın alırken masraflar nasıl hesaplanır?

İşlemle ilgili masrafların büyük kısmı genellikle sözde maddi menfaat üzerinden hesaplanır.

Alım-satım işlemlerinde bu tutar, kural olarak aşağıdakiler arasında daha yüksek olan değere göre belirlenir:

• anlaşılan satış fiyatı
• mülkün vergi değeri

Bu, tapu senedindeki fiyatın vergi değerinden yüksek olması durumunda, ücretlerin genellikle satış fiyatı üzerinden hesaplandığı anlamına gelir.

Vergi değeri daha yüksekse, bu değer esas alınabilir.

Bu nedenle, kesin hesaplama ancak aşağıdakiler mevcut olduktan sonra yapılabilir:

• anlaşılan fiyat
• vergi değeri
• belediye
• işlemin türü
• tüm ek hizmetler

Gayrimenkul ediniminde yerel vergi

En büyük zorunlu harcamalardan biri, menkul malların bedelli edinimi durumunda ödenen yerel vergidir.

Bu vergi, gayrimenkul satın alımı sırasında ödenir.

Bölgenin büyüklüğü Bulgaristan genelinde her yerde aynı değildir.

Bu tutar, mülkün bulunduğu belediyenin belediye meclisi tarafından, Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu’nda belirlenen sınırlar çerçevesinde belirlenir.

Bu, aşağıdaki yerlerden alışveriş yapıldığında bu oranın farklı olabileceği anlamına gelir:

• Burgaz
• Pomorie
• Nessebar
• Sozopol
• başka bir Bulgar belediyesi

Alıcı, eski bir makalede veya hesaplayıcıda gördüğü yüzdeyi otomatik olarak kullanmamalıdır.

Yerel vergiler, belediye yönetmeliği ile değiştirilebilir.

Karşılıklı devir yoluyla edinim vergisi, belediyeler tarafından tahsil edilen başlıca yerel vergiler arasında yer almaktadır.

Yerel vergiyi kim ödüyor?

Standart bir alım-satım işleminde yerel vergi genellikle alıcı tarafından ödenir.

Taraflar belirli masrafların farklı bir şekilde paylaşılması konusunda anlaşabilirler, ancak pratikte Alman alıcı bu vergiyi kendi bütçesinin bir parçası olarak planlamalıdır.

Genellikle, noterlik işlemiyle birlikte veya öncesinde bu bedelin ödenmesi gerekir; böylece noter, mülkiyet devrini gerçekleştirebilir.

Yerel vergi örneği

100.000 avroya bir gayrimenkul satın alıyorsanız ve geçerli yerel vergi 3% ise, sadece bu masraf yaklaşık olarak şu kadar olur:

3.000 avro.

Bu örnek bir hesaplamadır.

Gerçek oran, işlem tarihi itibarıyla ilgili belediye için kontrol edilmelidir.

Noter ücreti

Gayrimenkul mülkiyeti, noter tasdiki ile devredilir.

Noterin hizmetleri için noterlik ücreti ödenir.

Bu, tüm işlemler için sabit bir yüzde değildir.

Noter ücreti, maddi menfaate göre belirlenen tarifeye göre hesaplanır.

Tarife kademeli olarak uygulanmaktadır.

Bu, farklı değerlerde fiyatın ilgili kısmı için farklı taban tutarlar ve yüzdeler kullanıldığı anlamına gelir.

Noterler ve Noterlik Faaliyetleri Kanunu, noterlik ücretlerinin tahsilini ve bunların işlemdeki maddi menfaatle olan ilişkisini düzenlemektedir.

Hesaplanan noter ücretine aşağıdakiler eklenebilir:

• KDV
• noter taslağı hazırlama ücreti
• beyannamelerin tasdiki
• kopyalar
• ek noter işlemleri
• kullanılması durumunda emanet hesabı ücreti

Bu nedenle alıcı, önceden yazılı bir fatura talep etmelidir.

Noterlik ücreti tüm noterlerde aynı mıdır?

Temel ücret, resmi tarifeye göre hesaplanır.

Ancak ek hizmetler, noterlik bürosunun tam olarak ne tür işlemler yaptığına göre farklılık gösterebilir.

Örneğin, aşağıdakiler için ayrı masraflar olabilir:

• belgelerin hazırlanması
• vekaletnamelerin tasdiki
• kopyalar
• beyannameler
• banka havaleleri
• özel hesap
• ek koordinasyon

Bu nedenle, noter hesabındaki toplam tutar, çevrimiçi hesaplayıcıyla elde edilen rakamdan farklılık gösterebilir.

Tapu Siciline Kayıt Ücreti

Noter senedinin imzalanmasının ardından, bu senet Tapu Sicili’ne tescil edilmelidir.

Bu kayıt, devrin kamuya açıklanmasını sağlar ve yeni malikin kim olduğunu gösterir.

Tesciller Ajansı, gayrimenkuller üzerinde kayıtlı tapu senetleri, mülkiyet, irtifak hakları ve kısıtlamaların takip edilebildiği Gayrimenkul Sicilini tutmaktadır.

Kayıt işlemi için, Kayıt Ajansı’nın tarifesine göre devlet harcı ödenir. Güncel tarife, Ajans tarafından yayınlanmıştır ve 2026 yılında da yürürlükte olacaktır.

Standart bir satın alma işleminde bu ücret genellikle maddi menfaatin yüzdesi olarak hesaplanır.

Bu ücret, noterlik harcı ve yerel vergiden ayrıdır.

Emlak acentesinin komisyonu

Satın alma işlemi bir acente aracılığıyla gerçekleştirildiğinde, alıcı aracılık komisyonu ödemesi gerekip gerekmediğini kontrol etmelidir.

Komisyon şu şekilde olabilir:

• satın alma fiyatının yüzdesi
• sabit tutar
• belirli bir asgari tutara sahip yüzde
• ilan edilen fiyata dahildir
• ayrı olarak ödenir

En önemlisi, bu hususun tesis gezilerinden önce veya en geç rezervasyon yapılmadan önce netleştirilmesi gerekir.

Yazılı olarak sorun:

• Yüzde ne kadar?
• KDV dahil mi?
• Ne zaman ödeme yapılır?
• Hangi hizmetleri içeriyor?
• Satıcı da komisyon ödüyor mu?
• Anlaşma gerçekleşmezse ne olur?
• Komisyon, anlaşılan fiyat üzerinden mi yoksa ilan edilen fiyat üzerinden mi hesaplanır?

Komisyonun gayrimenkulün fiyatına dahil olduğunu otomatik olarak varsaymayın.

İyi bir aracılık hizmeti neleri içermelidir?

Profesyonel hizmet şunları içerebilir:

• arama kriterlerinin belirlenmesi
• uygun gayrimenkullerin seçimi
• ziyaretlerin düzenlenmesi
• satıcıyla iletişim
• fiyat görüşmeleri
• belgelerin koordinasyonu
• ön sözleşme konusunda destek
• noterlik işleminin düzenlenmesi
• alma-gönderme protokolü
• partilerin aktarılması
• mülkün sonraki yönetimi

Komisyon ücreti, sadece dairenin gösterilmesi karşılığında yapılan bir ödeme olarak değerlendirilmemelidir.

Alıcının, gerçekte ne tür bir hizmet aldığını bilmesi önemlidir.

Avukatlık ücretleri ve hukuki inceleme masrafları

Bağımsız hukuki inceleme, zorunlu bir devlet şartı değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir.

Avukat veya hukuk danışmanı şunları kontrol edebilir:

• mülkiyet
• önceki işlemler
• ipotekler
• yasaklar
• dava dilekçeleri
• kullanım hakları
• kalıtım meseleleri
• satıcının medeni durumu
• inşaat belgeleri
• mülkün statüsü
• ön sözleşme
• bakım sözleşmesi

Tapu Sicili, mülkiyet, mal sahipleri, irtifak hakları ve gayrimenkuller üzerindeki kısıtlamalar hakkında bilgi edinilmesini sağlar.

Hukuk hizmetinin ücreti şu şekilde olabilir:

• sabit tutar
• değerinin yüzdesi
• paket fiyatı
• saatlik ücret

Önceden yazılı bir teklif ve yapılacak denetimlerin açıklamasını isteyin.

Noter, avukatın yerini almalı mı?

Hayır.

Noter, önemli bir yasal role sahiptir ve noterlik işlemine ilişkin şartları kontrol eder.

Ancak o, alıcının kişisel temsilcisi değildir.

Bağımsız avukat, özellikle Alman alıcının çıkarlarını savunur ve noterlik gününden önce sözleşmeler üzerinde müzakere yapabilir.

Bu nedenle, aşağıdaki işlevlerin:

• ajans
• avukat
• noter

farklıdır.

Ağırlık belgesi ve diğer raporlar için masraflar

Hukuki inceleme sırasında aşağıdaki kalemlerde masraflar ortaya çıkabilir:

• ağırlık belgesi
• elektronik sorgular
• noter tasdikli belgelerin kopyaları
• kişiye göre sorgulamalar
• mülk bilgisi sorgulamaları
• Tapu Sicili belgeleri
• belediye tarafından verilen belgeler
• kadastro belgeleri

Tesciller Ajansı, ilgili ücretler karşılığında hem yerinde hem de çevrimiçi olarak bilgi sağlar.

Bu tutarlar genellikle en büyük harcamalar arasında yer almaz, ancak genel bütçeye dahil edilmelidir.

Kadastro planı veya kroki masrafları

Noter nezdinde yapılan işlemler için genellikle güncel bir kadastro belgesi gereklidir:

• daire planı
• arsanın planı
• bina planı

Kural olarak, satıcı, mülkiyetin kanıtlanması ve devri için gerekli belgeleri sunmalıdır.

Ancak uygulamada taraflar, ödemeyi kimin yapacağını önceden netleştirmelidir:

• şemanın yayınlanması
• hızlı hizmet
• kadastro kayıtlarındaki düzeltmeler
• ek belgeler

Noter senedi ile kadastro haritası arasında bir uyuşmazlık olması durumunda, ek masraflar ve gecikmeler ortaya çıkabilir.

Vergi değerleme masrafları

Vergi değerlendirme belgesi, gayrimenkulün bulunduğu belediye tarafından düzenlenir.

Bu belge, noterlik işleminin hazırlanması sırasında gereklidir.

Genellikle belge satıcı tarafından temin edilir.

Hızlı hizmet seçildiğinde veya verilerde düzeltme yapılması gerektiğinde, ek idari masraflar ortaya çıkabilir.

Alıcı, satıcının ödenmemiş yerel borçları olup olmadığını kontrol etmelidir.

Örneğin, Burgas Belediyesi, belediyeye olan mali yükümlülükler hakkında bilgi almak için elektronik olanaklar sunmaktadır.

Resmi çeviri masrafları

Bulgaristan’daki noterlik işlemine ilişkin belgeler Bulgarca olarak düzenlenir.

Alman alıcı dili yeterince iyi bilmiyorsa, tercüme sağlanması gerekir.

Olası masraflar şunlardır:

• noter nezdinde sözlü tercüman
• ön sözleşmenin yazılı çevirisi
• noter tasdikli belgenin yazılı çevirisi
• beyannamelerin çevirisi
• vekaletnamenin çevirisi
• sertifikaların tercümesi
• çevirinin onaylanması

Fiyat şunlara bağlıdır:

• sayfa sayısı
• süre
• dil
• gerekli onay
• sözlü çevirinin yapılacağı yer ve süresi

Sadece kısa bir sözlü açıklama üzerine sözleşme veya noter tasdiki belgesi imzalamayın.

Alman alıcı, belgelerin içeriğini tam olarak anlamalıdır.

Vekaletname, apostil ve tasdik masrafları

Alman alıcı Bulgaristan'a şahsen gelmeyecekse, bir vekaletname gerekebilir.

Belge Almanya'da imzalandığında, aşağıdaki masraflar ortaya çıkabilir:

• Alman noter
• apostil
• kurye
• resmi çeviri
• çevirinin onaylanması
• metnin bir Bulgar avukat tarafından hazırlanması

Vekaletname, söz konusu işlem için özel olarak düzenlenmelidir.

İnternetten genel bir metin kullanmayın.

Vekaletnamede yer alan bir hata, noterlik işleminin ertelenmesine ve tüm tasdik ücretlerinin yeniden ödenmesine yol açabilir.

Banka masrafları

Bir gayrimenkulün ödemesi Alman veya Bulgar banka hesabından yapıldığında aşağıdakiler ortaya çıkabilir:

• uluslararası havale ücreti
• gelen havale ücreti
• hızlı işlem ücreti
• döviz çevrim masrafı
• döviz kuru farkı
• banka sertifikası ücreti
• hesap açma ve sürdürme masrafı

Alıcı, önceden aşağıdakileri kontrol etmelidir:

• günlük limit
• ödeme süresi
• ödeme gerekçesi
• fonların kaynağına ilişkin gerekli belgeler
• satış fiyatındaki para birimi
• satıcının banka hesabı

Noter işlem gününde ilk kez büyük çaplı bir para transferi düzenlemeyin.

Noter veya emanet hesabı masrafı

Bazı işlemlerde taraflar, üzerinde anlaşmaya varılan koşulların gerçekleşmesi halinde paranın serbest bırakılmasını sağlayan özel bir hesap kullanır.

Bu, ek güvenlik sağlayabilir, ancak bu hizmetin bir bedeli vardır.

Şu seçenekler mümkündür:

• noter onaylı emanet hesabı
• avukatlık müvekkil hesabı
• özel banka hesabı
• kararlaştırılmış başka bir güvenli ödeme yöntemi

Kullanmadan önce aşağıdaki hususlar netleştirilmelidir:

• ücret tutarı
• kim ödüyor
• tutarın iade edilmesine ilişkin koşullar
• süre
• gerekli banka belgeleri

Mortgage kredisi masrafları

Satın alma işlemi bir banka aracılığıyla finanse edilirse, ek masraflar ortaya çıkar.

Bunlar arasında şunlar yer alabilir:

• başvuru ücreti
• bankacılık analizi
• gayrimenkul değerlemesi
• banka tarafından yapılan hukuki inceleme
• kullanım ücreti
• ipotek tescil edilmesi
• ipotek için noter ücreti
• ipotek kaydı
• mülk sigortası
• hayat sigortası
• banka hesapları
• gelirlerin çevirisi ve tasdiki
• Almanya'dan alınan sertifikalar

İpotekle yapılan satın alımlarda, genellikle kendi kaynaklarıyla yapılan satın alımlara kıyasla daha yüksek ek masraflar söz konusudur.

Bunlar, alım-satımla ilgili temel masraflardan ayrı olarak hesaplanmalıdır.

Gayrimenkul değerleme ücreti

Bir banka kredisi söz konusu olduğunda, banka genellikle onaylı bir değerleme uzmanından değerleme raporu talep eder.

Bu değerlendirme şunlardan farklı olabilir:

• ilan edilen fiyat
• anlaşılan fiyat
• vergi değeri
• alıcının beklentileri

Banka tarafından belirlenen değer, anlaşılan fiyattan düşükse, alıcının daha yüksek bir öz sermaye katkısı sağlaması gerekebilir.

Değerlendirme ücreti genellikle kredi alan kişi tarafından ödenir.

Teknik inceleme masrafları

Noter ve avukat, aşağıdakileri kontrol etmez:

• çatıdan su sızıyor
• elektrik tesisatı güvenlidir
• içinde gizli nem var
• klimalar çalışıyor
• Su ve kanalizasyon tesisatı yenilenmiştir
• Bina iyi durumdadır

Eski bir daire, ev veya tadilata ihtiyaç duyan bir gayrimenkul söz konusu olduğunda, teknik inceleme yaptırmak akıllıca olacaktır.

Masraflar şunları içerebilir:

• inşaat uzmanı
• elektrik mühendisi
• Su ve Kanalizasyon Uzmanı
• nem ölçümü
• çatı incelemesi
• alan ölçümü
• onarım bütçesinin hazırlanması

Bu harcama, satın alma işleminden sonra çok daha büyük bir zararı önleyebilir.

Yeni inşaatların denetim masrafları

„Yeşil“ satın alımda aşağıdaki masraflar ortaya çıkabilir:

• inşaat firmasının hukuki analizi
• arazi mülkiyetinin kontrolü
• inşaat ruhsatının analizi
• ipoteklerin kontrolü
• inşaat sözleşmesinin incelenmesi
• teknik denetim
• inşaat aşamalarının denetimi
• noter tasdikleri
• banka garantileri

Böyle bir gayrimenkulde, düşük başlangıç maliyetleri güvenliğin aleyhine olmamalıdır.

Rezervasyon ücreti

Bazı emlak acenteleri, inşaat firmaları veya satıcılar, rezervasyon depozitosu talep ederler.

Bu tutar genellikle:

• mülkün satışını durdurur
• fiyat veya komisyon tutarından düşülür
• belirli bir süre boyunca geçerlidir

Ödeme yapılmadan önce aşağıdakiler netleştirilmelidir:

• Yasal bir sorun olduğunda geri döner mi?
• Banka reddederse geri döner mi?
• bu tutarı kim saklıyor?
• satış fiyatından düşülür mü
• satıcının reddetmesi durumunda ne olur?
• Alıcının sözleşmeden cayması durumunda ne olur?

Rezervasyonun kendisi, gizli bir ek masraf olmamalıdır.

Bu, nihai mali hesapta açıkça yer almalıdır.

Gayrimenkulün bedeli üzerinden KDV ödenmesi gerekiyor mu?

Bu, satıcıya ve işlemin türüne bağlıdır.

Bir gerçek kişiden satın alım yapıldığında, fiyat genellikle KDV kaydı bulunan bir müteahhit veya şirketten yapılan satışla aynı şekilde değerlendirilmez.

Bir şirket tarafından gerçekleştirilen yeni inşaat projelerinde, ilan edilen fiyatın aşağıdakilerden hangisi olduğu netleştirilmelidir:

• KDV dahil
• KDV hariç
• tamamlanmış gayrimenkul için
• belirli bir inşaat aşamasındaki gayrimenkul için

Bu soru, rezervasyon yapılmadan önce sorulmalıdır.

20% ile ilgili fark, müzakerelerin sonunda açıklığa kavuşturulmak üzere bırakılamaz.

Aracılık komisyonu üzerinden KDV alınır mı?

Ajansın KDV kaydı varsa ve hizmet vergilendirilebilir nitelikteyse, ilan edilen tutara KDV eklenebilir; tabii bu tutara KDV zaten dahil değilse.

Bu yüzden şunu sorun:

„Belirtilen komisyon ücreti nihai mi?“

Yazılı teklifte aşağıdakiler açıkça belirtilmelidir:

• temel
• yüzde
• KDV tutarı
• ödenmesi gereken nihai tutar

Gayrimenkul sigorta masrafları

Kendi kaynaklarıyla yapılan satın alımlarda sigorta genellikle zorunlu değildir.

Ancak bu, şiddetle tavsiye edilir.

İpotek kredisi durumunda banka genellikle mal sigortası talep eder.

Kaplama şunları içerebilir:

• yangın
• sel
• doğal afetler
• sızıntılar
• hırsızlık
• komşulara karşı hukuki sorumluluk
• ev eşyası

Sigorta, noter masrafı değildir, ancak gayrimenkulün satın alınması ve korunmasına ilişkin gerçek bütçenin bir parçasıdır.

Partilerin aktarılmasına ilişkin masraflar

Noterlik işleminden sonra aşağıdakiler için hesapların devri veya açılması gerekmektedir:

• elektrik enerjisi
• su
• internet
• televizyon
• gaz, varsa
• kompleksin işletilmesi

Bunların nedenleri şunlar olabilir:

• idari ücret
• depozito
• Yeni bir elektrik sayacı veya su sayacının fiyatı
• hızlı hizmet ücreti
• noter tasdikli vekaletname
• kopyalar ve çeviriler

Aletlerin göstergelerini alım-verim tutanağına kaydedin.

Satın alma sonrası kayıt masrafları ve yerel vergiler

Satın alma işleminden sonra mal sahibi, gayrimenkulün belediye sisteminde doğru bir şekilde kaydedilip kaydedilmediğini kontrol etmelidir.

Yıllık olarak ödenen tutarlar:

• gayrimenkul vergisi
• evsel atık ücreti

Gayrimenkul vergisi, Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve ilgili belediye tarafından yönetilmektedir.

Bunlar satın alma sırasında yapılan tek seferlik harcamalar değildir, ancak karar verilmeden önce bütçeye dahil edilmeleri gerekir.

Tatil kompleksinde yıllık bakım ücreti

Slanchev Bryag, Sveti Vlas, Ravda, Aheloy, Nesebar, Pomorie veya Sozopol’daki bir daire için yıllık bakım sözleşmesi yapılabilir.

Bu ücret şunları kapsayabilir:

• havuz
• güvenlik
• resepsiyon
• yeşillendirme
• Asansör
• temizlik
• aydınlatma
• teknik destek
• yönetim

Bu, işlemle ilgili tek seferlik bir gider değildir.

Ancak bu, bir gayrimenkul seçerken en önemli masraflardan biridir.

Örneğin, yıllık aidatı 1 200 avro olan bir dairenin maliyeti şöyle olacaktır:

On yıllık bir süre için sadece bakım masrafları olarak 12.000 avro, olası bir artış dikkate alınmaksızın.

Bu nedenle, düşük satın alma fiyatı yanıltıcı olabilir.

Kat mülkiyeti giderleri

Normal bir konut binasında, tatil kompleksinde olduğu gibi mutlaka bir ücret alınmaz.

Ancak şunlar var:

• ortak alanlar için aylık aidat
• Asansör
• temizlik
• aydınlatma
• „Onarım ve Yenileme“ Fonu“
• acil onarımlar
• apartman yöneticisi

Satın almadan önce, söz konusu dairenin herhangi bir eski borcu olup olmadığını kontrol edin.

Aşağıdaki yerlerde planlanan onarım çalışmaları hakkında bilgi alın:

• örtüyor
• cephe
• asansörde
• Su ve kanalizasyon boruları
• genel elektrik tesisatları

Satın aldıktan hemen sonra yapılacak büyük bir tadilat, toplam maliyeti önemli ölçüde değiştirebilir.

Onarım ve mobilya masrafları

Bazı gayrimenkuller mobilyalı olarak satılmaktadır, ancak bu, bunların hemen kalıcı olarak ikamet edilmek üzere kullanılabileceği anlamına gelmez.

Satın alma işleminden sonra ortaya çıkabilecek masraflar şunlardır:

• yeni klimalar
• kombi
• yataklar
• çamaşırhane
• buzdolabı
• aydınlatma armatürleri
• boyama
• banyo tadilatı
• yeni mutfak
• pencere ve kapıların değiştirilmesi
• internet ekipmanları
• kilitler ve silindirler

Mobilyasız yeni bir binada aşağıdakiler için masraflar gerekebilir:

• zemin kaplamaları
• boyama
• sağlık ekipmanları
• mutfak
• mobilya
• teknik
• klimalar
• aydınlatma

Bu masraflar, dar hukuki anlamıyla „Kaufnebenkosten“ değildir, ancak gayrimenkulün kullanılabilmesi için gerçek fiyatın bir parçasını oluşturur.

Yoklukta yönetim masrafları

Mülk sahibi Almanya'da yaşıyorsa, genellikle mülkün yönetimi veya denetimi için bir hizmete ihtiyaç duyulur.

Şunları içerebilir:

• düzenli denetimler
• havalandırma
• faturaların alınması
• borçların ödenmesi
• onarımların organizasyonu
• kat mülkiyeti ile iletişim
• mal sahibinin gelişine hazırlık
• kiralama
• misafir ağırlama

Fiyat şu şekilde olabilir:

• aylık
• yıllık
• ziyaret
• kira gelirlerinin yüzdesi

Bu, kış aylarında boş kalan bir tatil evi söz konusu olduğunda özellikle önemlidir.

Kiralama masrafları

Bir gayrimenkul yatırım amacıyla satın alındığında, aşağıdakiler göz önünde bulundurulmalıdır:

• yönetim
• temizlik
• platform komisyonları
• turizm kayıtları
• sarf malzemeleri
• çamaşır yıkama
• onarımlar
• vergiler
• mobilya değişimi
• sigorta
• fotoğraflar ve reklam

Konaklamalardan elde edilen brüt gelir, net kârla aynı değildir.

Satın alma fiyatı, gelecekteki tüm masraflarla birlikte değerlendirilmelidir.

Alman alıcı ne kadar genel bütçe ayırmalıdır?

Kendi kaynaklarıyla satın alırken makul bir ilk kılavuz şudur:

satın alma fiyatının yaklaşık 4% ila 7% üzerinde.

Bunlar arasında şunlar yer alabilir:

• yerel vergi
• noter ücreti
• kayıt
• aracılık komisyonu
• hukuki inceleme
• çeviri
• banka masrafları

Bir ipotek kredisi, karmaşık bir işlem, vekil aracılığıyla yapılan bir satın alma veya ek teknik hizmetler söz konusu olduğunda, aşağıdakileri planlamak akıllıca olabilir:

yaklaşık 6% ile 10% arasında veya daha fazla.

Bu yüzdeler yaklaşık değerlerdir.

Kesin hesap, söz konusu gayrimenkul için yapılmalıdır.

100.000 avroluk bir gayrimenkul için örnek hesap

Aşağıdaki hesaplama yalnızca örnek niteliğindedir:

• satın alma fiyatı: 100.000 avro
• yerel vergi: belediyeye göre yaklaşık 2.500–3.500 avro
• noter ücreti ve KDV: yaklaşık 500–900 avro
• kayıt ücreti: yaklaşık 100 avro
• Hukuki inceleme ve sözleşmeler: yaklaşık 600–1 500 avro
• çeviriler ve idari belgeler: yaklaşık 200–600 avro
• aracılık komisyonu: sözleşmeye göre, örneğin 3.000 avro artı olası KDV
• banka masrafları: bankaya göre

Böyle bir örnekte genel yan giderler yaklaşık olarak şunlar olabilir:

6.900–10.000 avro, esas olarak yerel vergiye, komisyon ücretine ve hukuki hizmet ücretine bağlı olarak.

Komisyon alınmaması veya daha düşük ücretli hizmetler söz konusu olduğunda, toplam tutar daha düşük olabilir.

İpotek ve ek banka masrafları nedeniyle bu tutar daha yüksek olabilir.

60.000 avroluk bir gayrimenkul için örnek hesap

60.000 avroluk bir dairede yaklaşık olarak şu masraflar ortaya çıkabilir:

• yerel vergi: yaklaşık 1.500–2.100 avro
• noter ücreti ve KDV: yaklaşık 400–700 avro
• kayıt ücreti: yaklaşık 60 avro
• hukuki inceleme: yaklaşık 500–1 200 avro
• havale ve banka masrafları: yaklaşık 200–500 avro
• komisyon: sözleşmeye göre

Alıcı, tam olarak 60.000 avro hazırlamak zorunda değildir.

İşlem ve işlem sonrası ilk masraflar için ek bir yedek fon gereklidir.

Masrafları kim karşılar – alıcı mı, satıcı mı?

Bulgaristan’da taraflar, masrafların bir kısmının nasıl paylaştırılacağı konusunda anlaşabilirler.

Uygulamada alıcı genellikle şunları planlar:

• yerel vergi
• noter ücreti
• kayıt ücreti
• kendi hukuki incelemesi
• kendi çevirisi
• banka masrafları
• aracılık komisyonu

Satıcı genellikle şunları sağlar:

• mülkiyet belgeleri
• vergi değeri
• kadastro planı
• medeni durum belgeleri
• gerekli inşaat belgeleri
• borçlarını ödediğine dair kanıtlar

Paylaşım, ön sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Noter senedindeki fiyatın düşürülmesi yoluyla masraflar azaltılabilir mi?

Bu güvenli bir strateji değildir.

Gerçekte kararlaştırılan fiyattan farklı bir fiyat belirtilmesi, aşağıdakileri doğurabilir:

• vergi riskleri
• Ödemeyi kanıtlamada yaşanan sorunlar
• ileride satışta karşılaşılabilecek zorluklar
• yargı uyuşmazlığında yaşanan sorunlar
• Ödenen tutarın bir kısmının kanıtlanamaması riski
• fonların kaynağına ilişkin sorunlar

Alıcı, belgelerin gerçek anlaşmaları yansıtmasını ısrarla talep etmelidir.

Ücretlerin bir kısmından kısa vadede tasarruf etmek, uzun vadeli riski haklı çıkarmaz.

Nasıl kesin bir ön hesap alabilirsiniz?

Depozito ödemeden önce, aşağıdakileri içeren yazılı bir hesaplamayı isteyin:

• satış fiyatı
• yerel vergi
• noter ücreti
• KDV
• kayıt
• komisyon
• hukuki inceleme
• çeviriler
• banka masrafları
• yıllık bakım ücreti
• satın alma sonrası yerel vergiler
• beklenen onarım

Böylece şunu bileceksiniz:

İşlem gününde satın alma bedeli ne kadardır?

и

Bundan sonra her yıl gayrimenkulün değeri ne kadar olacak?.

Alman bir alıcı hangi soruları sormalıdır?

Rezervasyon yapmadan önce lütfen şunları sorunuz:

• KDV dahil veya hariç nihai fiyat nedir?
• Aracılık komisyonu var mı?
• Komisyon ücretine KDV dahil mi?
• Bu belediyede yerel vergi ne kadardır?
• Noter ücreti ne kadar olacak?
• Kayıt ücreti ne kadar?
• Çevirmenin ücretini kim ödüyor?
• Satıcının belgelerinin masraflarını kim karşılar?
• Yıllık bakım ücreti var mı?
• Eski borçlar var mı?
• Binada tadilat yapılacak mı?
• Partilerin aktarılması sırasında ek masraflar oluyor mu?
• Gerçek yıllık giderler ne kadardır?

Şu tür bir yanıtı kabul etmeyin:

„Ücretler düşük.“

Somut rakamlar isteyin.

Bütçe hesaplamasında en sık yapılan hatalar

Yalnızca satın alma fiyatının planlanması

Alıcı, elinde 100.000 avro var ve tam olarak 100.000 avro değerinde bir gayrimenkul seçiyor.

Bundan sonra vergiler, noter masrafları, komisyon ve tadilat için para kalmıyor.

Unutulan komisyon

Alıcı uygun bir fiyat görür, ancak daha sonra birkaç yüzde daha ödemesi gerektiğini anlar.

Doğrulanmamış KDV

Reklamda belirtilen fiyatın KDV hariç olduğu ortaya çıkıyor.

Yetersiz hesaplanan bakım ücreti

Daire ucuz, ancak site aidatı yıllık 1.000 avronun üzerinde.

Onarım için bütçe eksikliği

Satın alma işleminden sonra klimaların, su ısıtıcısının ve banyonun yenilenmesi gerekiyor.

Unutulan kredi giderleri

Banka masrafları, değerleme, ipotek ve sigortalar toplam maliyeti artırmaktadır.

Sonuç: Gayrimenkul satın alırken ne tür ek masraflar ortaya çıkar?

Bulgaristan’da gayrimenkul satın alırken, Alman alıcı sadece satış fiyatını hesaba katmamalıdır.

Başlıca ek masraflar şunlardır:

• mülk ediniminde yerel vergi
• noter ücreti
• kayıt ücreti
• aracılık komisyonu
• hukuki inceleme
• resmi çeviri
• banka masrafları
• teknik inceleme
• kredi olduğunda ipotek masrafları
• sigorta
• partilerin aktarılması

Genel bir kılavuz olarak şunlar planlanabilir:

kendi kaynaklarıyla yapılan standart bir alım işleminde, alım fiyatının yaklaşık 4% ila 7% üzerinde.

İpotek, daha karmaşık bir işlem veya ek hizmetler söz konusu olduğunda:

yaklaşık 6% ile 10% arasında veya daha fazla.

Kesin boyut, her bir durum için ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Asıl soru sadece şu değildir:

„Gayrimenkul satın alırken hangi ek masraflar ortaya çıkar?“

A:

„Tüm vergiler, harçlar, komisyonlar ve gelecekteki masrafları da hesaba kattığımızda, gayrimenkulün nihai fiyatı ne kadar olur?“

Bulgaristan'da bir gayrimenkul satın almayı mı planlıyorsunuz?

Burgas, Sarafovo, Pomorie, Nesebar, Ravda, Sunny Beach, Sveti Vlas, Aheloy, Sozopol veya Güney Karadeniz Kıyısı'ndaki başka bir yerde bir daire, ev veya tatil evi satın almak mı istiyorsunuz?

Yerel vergi, noter ücretleri, komisyon ücreti, hukuki inceleme veya işlemin toplam bütçesi hakkında sorularınız mı var?

Bizimle iletişime geçin ve sorularınızı sorun.

📍 Ofisimize bizzat gelin.

📱 WhatsApp üzerinden bize doğrudan mesaj gönderin.

📞 Bizi arayın ve ne tür bir gayrimenkul aradığınızı ve bütçenizin ne kadar olduğunu bize anlatın.

📅 Kişisel danışmanlık veya yerinde inceleme için randevu alın.

Şunları önceden hesaplamanıza yardımcı olacağız:

• satın alma fiyatı
• vergiler ve noter ücretleri
• komisyon
• denetim masrafları
• yıllık bakım
• onarım ve tefriş için gerekli yedek fon

Böylelikle, depozito ödemeden veya ön sözleşmeyi imzalamadan önce gerçek nihai fiyatı öğrenmiş olursunuz.

Realina – Burgas bölgesi ve Güney Karadeniz kıyılarında gayrimenkul alım, satım, yönetim ve bakım hizmetleri konusunda Almanca konuşan iş ortağınız.