Етапи при покупката на недвижим имот

Какво е необходимо да знаете за покупката на недвижим имот?

Определяне на характеристики на търсения имот
Характеристиките на един имот са многобройни и изсикват внимателно осмисляне. Нужно е да знаете, кои са характеристиките, с които няма да направите компромис и тези, които не са толкова важни за Вас. Основните от тях са: район, местоположение, площ, етажност, тип на строителството, изложение, вътрешно разпределение, панорама, заобикаляща инфраструктура и други. Ако не сте наясно, с кои характеристики можете или не можете да
направите компромис, съществува вероятност да се лутате в търсене на несъществуващ имот и да изпуснете най-подходящите предложения.

1. Намиране на средства за финансиране на покупката
   Средствата за покупка са другото много важно условие, за да се сдобиете с желания имот. Вариантите са добре известни – спестявания, средства от продажба на други активи,
   банково кредитиране, заемни средства от нефинансови институции и др. Ако нямате лични средства, които да инвестирате, трябва да проучите възможността за финансиране от други източници. Често срещана грешка, допускана от клиентите, купуващи с кредит, е да търсят имот преди да са проверили, каква е вероятността банката да им отпусне
   необходимата сума. Изборът на най-подходяща финансова институция е сложен процес. Вашият агент-консултант би трябвало да познава и разполага с условията за
   ипотечно кредитиране на повечето банки и по този начин, да Ви спести времето и усилията по проучването им. Тази информация е много ценна, трудно събираема, трудно сравнима, трудно анализируема и затова бъдете предпазливи и се доверявайте само на професионално подготвени консултанти.
   Запомнете:
   Осигуряването на средства за покупка е добре да предшества процесът на избор на имот, в противен случай има вероятност да загубите своето и на много други хора време.
   
2. Извършване на огледи и избор на имот
   Организирането на огледи изглежда един от най-лесните моменти при покупката на имот Потенциалните купувачи имат на разположение не малко източници на информация за предлаганите на пазара имоти – вестници, списания, специализирани сайтове и др. Трябва да знаете, че в медиите се рекламира само една част от всички имоти, които се предлагат.
   Необходимо е поне няколко седмици да се следят обстойно всички предложения на пазара на имоти, за да набавите своя изходна база данни от имоти. Добре е да знаете, че в частните обяви за продажба на имоти не винаги цените са съобразени с пазарните условия и в някои случаи са силно завишени. След консултация с посредник и участието му в преговори, е възможно да постигнете по-добра цена и условия на сделката.
   След като сте изяснили характеристиките на желания от Вас имоти е ред да се организират огледи. Изборът на най-подходящото, изгодно и удовлетворяващо всички
   изисквания на купувача предложение, в повечето случаи, изисква отделяне на много ценно време. Голяма част от офертите публикувани в медиите не отговарят на описанието си, в някои случаи има и много подвеждаща информация. Необходимо е да имате познания, за а оглеждате и забележите скритите недостатъци. След консултация за състоянието на
   пазара посредникът подпомага уточняването на търсенето Ви, селектира и избира най-подходящите оферти за Вас.
   Още по-сложен е процесът по избор на имот, който все още е на етап строеж. Необходимо е да разполагате и да се запознаете подробно със строителни книжа, срокове за изпълнение и степен на завършеност. Най-важното, за което трябва да внимавате е сигурността на сделката – обременени с тежести имоти, кредитна задлъжнялост на строители, идеална съсобственост и претенции на трети лица. Купувачът не винаги има нужните компетенции и информация, за да се увери в това преди сключването на сделката и лесно може да бъде подведен, ако не е достатъчно информиран. Гарантирането на
   сигурността на сделката е едно от основните задължения на брокерите и Вие задължително трябва да го изисквате, ако ползвате техните услуги.
   
3. Водене на търговски преговори
   За да постигнете желаните от Вас условия, които се различават от първоначалната оферта, но е възможно да се договорят (намаляне на цената, разсрочване на плащането и др.), трябва да притежавате добри умения за преговори, за да защитите Вашия интерес. Консултант-брокерът би трябвало да познава в детайли историята на имота и на собствеността, както и да направи обективна преценка за постигане на споразумение в полза на клиета си. Участието на професионалист в преговорите, може да
   спомогне за достигането на желаните резултати и да защити Вашите интереси.
   
4. Предварителен договор за покупко-продажба
   След като всички условия бъдат договорени, следва сключването на предварителен договор между купувача и продавача, който определя правата и задълженията на
   страните. Купувачът заплаща на Продавача капаро, което обичайно е 10% от продажната цена на имота. Продавачът се задължава да прехвърли собствеността, а купувачът да
   заплати останалата част от продажната цена в срокове и по начин определен в предварителния договор. Внимателно преглеждайте предварителния договор, той е важен за Вас документ. Необходимо е всички договорени условия между страните, неустойки при неизпълнение, срокове, и допълнителни документи, които страните се задължават да
   набавят до склюването на оконателния договор, да бъдат прецизно записани в предварителния договор. Заплащането на разходите по прехвърлянето на имота се договарят в предварителния договор.
   
5. Окончателен договор – Нотариален акт.
   Българското законодателство предполага окончателния договор за покупко-продажба да бъде сключен в формата на нотариален акт пред нотариус. Обикновено в Акта продавачът
   декларира, че е получил цялата продажна цена, освен в случаите, когато сделката е с ипотека или друг начин на разсрочване на плащането. Собствеността се прехвърля в
   момента на подписване на нотариалния акт от лицата (собственик и купувач) и нотариуса.
   Българското законодателство изисква заплащането на продажната цена да се извършва задължително по банков път, освен в случаите, когато продажната цена е по-ниска от 10
   000лв. Заплащането на разходите се извършва в деня на сделката, както следва:

• Местен данък – определя се от местните власти и варира от 0.1 до 3% от продажната цена;
• Нотариална такса – определя се съгласно Тарифата за нотариални такси към Закона за нотариусите и Нотариалната дейност
• Такса вписване в Агенция по вписванията – 0.1% от продажната цена.
  Нотариусът е задължен да впише нотариалния акт в Агенция по вписванията, в деня на подписването му. Едва тогава Нотариалния акт става публичен и има тежест по отношение
  на трети лица.